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Colocation : Fantasme d’investisseur ou réelle opportunité immobilière ?

Depuis quelques années, on peut voir se multiplier un peu partout, les articles vantant les mérites de l’investissement sur des biens qui se prêtent à la colocation.  Alors, véritable marché d’avenir ou simple bulle qui éclatera aussi rapidement qu’elle est arrivée ?

Une approche du marché de la colocation : Paupérisation ou recherche de flexibilité ?

Avant toute chose, il est nécessaire de distinguer deux types de marché. La colocation dans les villes ou l’offre de logement est particulièrement tendue et la colocation dans des zones beaucoup moins tendues, correspondant à de plus petits marchés comme les villes de province.

Le marché de la colocation étudiante a toujours eu le vent en poupe. Mais les nouvelles réalités sont bien différentes, et il n’est pas rare de voir une communauté de jeunes actifs ou de trentenaires se mettre ou se remettre en colocation. Parfois même dans des zones peu tendues.

Est-ce un choix ou une situation subie ? Volonté de se replonger dans ses plus belles années étudiantes ou réel enjeu pécunier ? Il n’est pas possible d’apporter une réponse trop généralisante incluant tous les cas de figure. Là où certains auront tendance à aller vers la colocation pour des raisons financières, d’autres préfèreront son côté émulation, interaction avec les autres, indépendamment de problématiques financières. La flexibilité qu’offre la colocation est aussi vécue comme moins engageante par un certain nombre de jeunes actifs.

Colocation : Frein ou opportunité à la rentabilité ?   

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, la vacance locative est le principal ennemi de la rentabilité et du rendement. C’est vrai pour un achat plus classique d’un appartement en plein cœur de Bruxelles ou lorsque l’on cherche à se constituer un patrimoine en sortant des plus grandes villes.

Pour la colocation, le risque de vacance locative est d’autant plus élevé puisqu’il dépend de plusieurs colocataires. Dès lors, le calcul de rentabilité doit tenir compte de ce risque. Cet argument est aussi valable pour le risque d’impayés. Ceux qui voient le verre à moitié plein auront tendance à considérer que la colocation permet au contraire de diluer le risque d’impayé. En effet, si vous louez une maison à une famille et qu’au bout de quelques mois vous ne percevez plus de loyer, l’impayé est total. Difficile d’imaginer une telle situation au sein d’une colocation de plusieurs personnes.

Bon à savoir : Habiter proche du bien immobilier que vous mettez en colocation peut vous permettre de gérer plus efficacement les périodes de vacance locative.

La fiscalité belge sur les logements meublés

Si en France, le régime de location meublée non professionnel (LMNP) et ses nombreux avantages fiscaux fait beaucoup débat, la fiscalité en Belgique est différente.

Si vous souhaitez mettre votre bien en location, vous devrez en tant que bailleur faire une distinction entre les loyers meubles et les loyers immeubles. Si le montant du loyer des meubles est correctement renseigné, c’est ce montant qui doit être déclaré. Si ce n’est pas le cas, l’administration retient 40 % du loyer total comme composant du loyer meuble.

Dans les deux cas de figure, l’administration autorise un abattement forfaitaire de 50 % puis applique une taxation de 15 %.

Exemple : Pour un loyer de 1000 euros et sans indication du loyer meuble dans le bail, on retiendra 40 % de 1000 euros comme loyer meuble. Soit 400 euros. Avec l’abattement de 50 % la somme imposable sera de 200 €, au taux de 15 %. Soit 30 euros d’imposition.

Bon à savoir : Certaines communes font payer des taxes sur la location de chambres ou d’appartements meublés.

 

Comment garder un bon locataire ?

Lorsque la relation avec votre locataire est au beau fixe, il est normal de vouloir le conserver le plus longtemps possible. Il offre en effet un gage de sérieux, paie chaque quittance de loyer rubis sur l’ongle et respecte les obligations du locataire. Toutes les raisons objectives de vouloir garder ce locataire.  Dans le détail, nous vous donnons plusieurs conseils pour garder ces locataires et ainsi éviter les dégradations, les troubles de voisinage ou encore la location vide. 

Régler les problèmes lorsqu’ils se présentent

Des canalisations bouchées, une toilette qui fuit ou des stores à changer ? En tant que propriétaire des lieux, vous devez réagir lorsque votre locataire vous informe d’un dysfonctionnement dans l’appartement ou la maison que vous lui louez. Garder le logement décent permet d’éviter les risques locatifs et notamment les impayés en même temps que cela assure la satisfaction de votre locataire.

Bon à savoir : En tant que propriétaire, la vétusté est votre principal ennemi puisqu’elle risque à la fois de faire déménager rapidement votre locataire, d’engendrer des impayés de loyer mais également de dévaluer fortement votre bien immobilier.

Être réactif aux requêtes de vos locataires

Ceci s’inscrit en complémentarité du point précédent. Lorsqu’il y a un problème ou la nécessité de réaliser des travaux (mise en conformité, réparation du matériel…) il faut réagir et il faut réagir vite. Ne pas considérer un problème que pourrait rencontrer votre locataire n’est pas vous rendre service car cela pourrait lui donner de bonnes raisons de partir en vous donnant son préavis.

Lorsque les réparations relèvent des obligations du propriétaire, il faut donc réagir vite. C’est  notamment le cas des travaux suivants :

  • Changement d’une chaudière
  • Remplacement de stores défectueux
  • Mécanisme des WC à changer
  • Pose d’un nouveau parquet

De plus, si votre locataire est ponctuel dans le paiement du loyer, il serait anormal de ne pas traiter les problèmes qu’il rencontre avec sérieux et en tâchant de résoudre le problème rapidement.

Ne pas faire de votre locataire un ami

C’est un prérequis utile à bien des situations professionnelles. Sans se montrer austère, dur ou même méchant, il est important de conserver une relation aussi professionnelle que possible avec votre locataire.

De même, il est important de ne pas tomber dans l’excès inverse et de considérer le locataire comme une « vache à lait ». Augmenter les loyers de façon raisonnable permet d’éviter l’agacement de vos bons locataires et de diminuer, ici encore, le risque qu’ils s’en aillent.

Rester à l’écoute des problèmes de vos locataires

Si pour un cas de force majeure votre locataire se trouve dans une mauvaise période financière, il peut être opportun d’analyser la situation plus en profondeur, d’autant plus si il est votre locataire depuis longtemps et qu’aucun incident de paiement n’a été à déplorer jusqu’alors.

Pourquoi ne pas tâcher de comprendre avec lui les difficultés qu’il rencontre et établir un échéancier pour le règlement des mensualités de retard ? Bien qu’il faille être ferme en certaines occasions, rappelez-vous que le coût de déménagement d’un locataire peut être grand pour vous, notamment en terme de longueur de la vacance locative.

La solution Maisons moches pour éviter les locataires à problème

Si malgré toutes ces précautions vous rencontrez des problèmes avec votre locataire, notre entreprise propose de racheter votre bien en toutes circonstances pour que vous en finissiez avec les mauvais locataires. Nous nous proposons d’acheter votre bien en l’état. 

Notre offre est adaptable et modulable à votre calendrier, sans aucun frais caché, sans commissions, sans frais ni conditions.

Vendre son immeuble grâce au coworking

Suite à la récente vente de l’immeuble North Plaza, le long du boulevard Albert II à HSBC, on peut s’interroger sur l’opportunité de transformer un bâtiment fatigué en centre de coworking pour le valoriser et le revendre. Pour y voir plus clair, nous avons demandé l’avis à un expert du co-travail à Bruxelles, Coworking Bruxelles.

Le coworking est-il un marché en croissance à Bruxelles?

Si l’y a bien une chose que l’on peut affirmer, c’est que le coworking a clairement la cote à Bruxelles. 2019 aura vu l’arrivée de plusieurs acteurs tels que Fosbury & Sons et WEWORK dans notre capitale. La tendance du bureau partagé dans un cadre de travail innovant ne séduit plus que les freelances et les starters, ce sont aujourd’hui les grandes entreprises qui sont la cible de la convoitise des centres de coworking. Les grands plateaux de bureaux classiques sont délaissés au profit d’espaces modulaires et nettement plus dynamiques dans une ambiance de travail qui motive les troupes.

Transformer son immeuble en coworking, c’est possible?

En théorie, oui, mais il faut savoir que l’on est plus dans un marché facilement accessible. L’offre de coworking s’est professionnalisée de manière spectaculaire ces dernières années. Les membres adhérents recherchent un concept en accord avec leurs valeurs et leur vision de l’entreprise. La flexibilité est également un atout majeur.

La flexibilité des centres

Prenez, par exemple Fosbury & Sons, en devenant membre à Grand Bigard, vous pouvez accéder librement à 4 autres centres, tous plus magnifiques les uns que les autres, à Bruxelles et à Anvers. Prochainement, l’opérateur prévoit l’ouverture de 4 centres supplémentaires, dont Amsterdam, et Valence en Espagne. Comprenez donc que l’idée de transformer un seul immeuble en coworking dans l’écosystème actuel peut s’avérer compliqué…

La surface nécessaire

Un deuxième élément à prendre en considération est la surface minimum d’un centre. Les espaces de coworking disposent généralement de 3000 à 7000 m2 pour être opérables et rentables. Il faut donc relativiser… Nous sommes dans des catégories d’immeubles à très grande surface.

Puis-je faire gérer une reconversion d’immeuble par un opérateur de cowork?

A nouveau, c’est possible et c’est d’ailleurs courant. Cependant, sans rentrer dans les détails, pas mal d’acteurs du cowork sont également détenues par des sociétés immobilières qui ont vu l’opportunité de développer, eux-mêmes, un patrimoine immobilier.

Que conseillez-vous à un propriétaire qui veut se lancer dans l’aventure?

Je lui conseillerais de bien étudier le marché, et d’essayer d’avoir une vue d’ensemble sur les projets de développement à Bruxelles, car selon moi, valoriser et vendre un immeuble par le coworking ne sera pas une aventure facile.

Astuces pour vendre sa maison: offrez-la pour un week-end

Cela peut paraître incongru comme démarche, mais pourquoi pas ? Lorsque l’on veut vendre sa maison, il suffit parfois de sortir des sentiers battus.  

Lorsque Anne et son mari ont voulu vendre leur maison de Uccle, il y a quelques années, ils se sont vite lassés de « faire visiter » leur maison quand les acheteurs potentiels voulaient la voir. Ainsi, lorsqu’une collègue de travail a mentionné qu’elle était intéressée à déménager à Bruxelles, le couple a lui a offert sa maison pour une escapade de fin de semaine. Leurs invités ont tellement aimé la maison et la ville qu’ils ont fait une offre pour la maison quelques semaines plus tard. 

Bien qu’il soit beaucoup plus tranquillisant de connaître les gens qui résident dans votre maison, si vous avez un acheteur sérieux qui hésite sur sa décision, une nuitée pourrait être exactement ce dont il a besoin pour conclure l’affaire. 

Sortir des sentiers battus pour vendre sa maison

L’échange de maison est à la mode en ce moment, les gens utilisent des applications comme Airbnb pour louer leur maison. Consultez leur page «  Hébergement responsable  » pour avoir des idées sur la façon de laisser des inconnus virtuels rester chez vous sans rencontrer de problèmes. C’est aussi une bonne idée d’en faire part à votre agent immobilier afin qu’il puisse vous aider à faciliter le séjour. 

Pensez aux caractéristiques de votre maison et de votre quartier que vous aimez le plus. Puis mettez-les en surbrillance. Si votre véranda est un argument de vente important, faites-en sorte qu’elle soit confortable pour les invités et offrez-leur une bouteille de vin et quelques collations. Ou peut-être que votre salle de bain principale est une oasis. Prévoyez des huiles ou des sels de bain spéciaux, ainsi qu’un nouvel oreiller de bain et un peignoir duveteux pour que vos « acheteurs » puissent profiter pleinement de l’expérience. Laissez des magazines locaux, des menus à emporter ou des publicités pour les attractions avoisinantes près de la porte d’entrée pour que vos acheteurs puissent se promener dans votre ville et s’imaginer y vivre. 

Un canal de vente peu commun

Et pourquoi ne pas franchir un cap supplémentaire en annonçant votre bien immobilier sur Airbnb en indiquant à vos invités que la maison est à vendre ? Si votre bien se situe dans une région favorable aux expatriés, vous pourriez bien court-circuiter le réseau de vente traditionnel. 

Vendre sa maison. Avez-vous pensé à vos voisins ?

Vous désirez vendre votre maison… Avant d’entamer les démarches types sur le choix d’un agent immobilier, de site d’annonces immobilières et autres, avez-vous pensé à exploiter votre voisinage ?

En effet, on oublie souvent l’essentiel. Alors pourquoi ne pas renouer avec les bonnes vieilles habitudes ? Vos voisins sont peut-être la clé du succès de votre vente.

Vos voisins sont les premiers intéressés par le futur acquéreur :

N’oubliez pas une chose essentielle, le futur voisin de vos voisins n’est autre que la personne qui achètera votre maison. Cela peut faire sourire mais qui n’a pas ressenti une légère anxiété et voyant arriver une nouvelle famille dans le voisinage. Qui ne serait pas ravi de pouvoir choisir son voisin ?

Et si vos voisins vous trouvaient votre acheteur ?

C’est bien ça l’idée. Il est tout à fait possible que l’un de vos voisins aie dans son cercle relationnel « La personne » à qui vous pourrez vendre votre maison. Il est donc tout à fait naturel de chouchouter son voisinage lorsque l’on décide de mettre en vente son bien. Alors, nous vous proposons un plan en trois étapes pour booster vos chances de vendre rapidement.

Etape 1: le porte à porte

Retroussez vos manches et préparez un descriptif clair et complet de votre bien immobilier. Imprimez en une petite série et prenez le temps d’un weekend pour présenter votre projet de vente à vos voisins. Glissez-leur à l’oreille qu’ils ont peut-être l’opportunité de choisir leur futur voisin.

Etape 2: Retour au digital

Assurez-vous d’abord d’obtenir leur amitié sur Facebook ou Instagram si ce n’est pas déjà le cas. Après 7 jours, partagez la page de votre bien immobilier et sollicitez vos nouveaux amis pour qu’ils activent leur réseau. 48 heures plus tard, écrivez-leur un email en les invitant à une journée porte ouverte réservée au voisinage.

Etape 3: Votre maison en Open door

Voici le grand jour. Vous aurez évidemment pris soin de ranger chaque pièce de votre maison en vente. La cuisine sera dégagée, les pièces seront bien éclairées et vous aurez veillé à allumer une bougie parfumée. Préparez quelques verres et une bonne bouteille accompagnée d’amuses bouches et vous voilà devenu l’hôte de votre vente. Accueilliez vos voisins, prenez le temps de détendre l’atmosphère avec quelques anecdotes du quartier et portez un toast! Ne commencez pas la visite tout de suite. Laissez chacun prendre ses marques avant de commencer la « porte ouverte ».

Si vous entretenez de bonnes relations avec vos voisins, vous serez surpris de l’effet positif que cela peut avoir sur la concrétisation d’une vente rapide de votre maison.

Les primes à la rénovation par les Provinces et communes

Il est plus avantageux financièrement de vendre une maison rénovée et efficiente énergiquement, surtout si vous recevez l’une ou l’autre prime pour les travaux.

Les « primes à la rénovation » ou « primes Energie » les plus importantes proviennent souvent de la Région mais vous pouvez également fouiner du côté de votre Province et même de votre administration communale. Il est difficile de recenser ici toutes les primes proposées pour chacune d’entre elles au vu des multiples procédures et règlements existants mais voici quelques exemples :

Primes à la rénovation, aides énergie et prêts proposés par les Provinces 

  • Pour l’installation d’un poêle à biomasse (la Province du Luxembourg offre 500 euros par exemple).
  • Pour l’installation d’un chauffe-eau solaire (le Brabant Wallon offre 600 € par exemple).
  • Pour l’installation d’une pompe à chaleur.
  • Pour les travaux d’installation de régulation thermique.
  • Pour l’audit énergétique (le BW offre 20% du montant de la prime régionale avec un maximum de 500 euros).
  • Pour l’isolation (le BW offre 20% du montant de la prime de la Région).

Certaines Provinces octroient des prêts à tempérament à 0%, comme la Province du Luxembourg par exemple, pour financer des travaux de rénovation et/ou économiseurs d’énergie et préfinancent même les primes (jusqu’à 30.000 euros).

Primes à la rénovation et aides énergies offertes par les communes

Certaines communes vous proposent de vous aider financièrement lorsque vous rénovez un bien d’habitation situé sur leur territoire. La liste des travaux subsidiés dépend d’une commune à l’autre. Elle peut par exemple aider en cas d’installation d’un chauffe-eau solaire ou d’une toiture verte. Souvent, la prime est conditionnée à l’obtention préalable d’une prime à la rénovation ou d’une prime Energie de la Région. Pour découvrir ce qu’il est possible de demander, vous pouvez aller trouver le service urbanisme de votre commune.

Bon à savoir également : réduction d’impôt et du taux de TVA

Si vous êtes locataire ou propriétaire d’un bien immobilier qui est occupé en tant qu’habitation depuis au moins quinze ans, certains de vos travaux de rénovation –installation du chauffage central ou travaux d’isolation par exemple- pourront bénéficier d’une TVA réduite de 21% à 6% ! Pour cela, il faut par contre impérativement que ceux-ci soient réalisés par un entrepreneur enregistré.

Aussi, l’Etat fédéral propose une réduction d’impôt de 30% (plafonnée) pour l’isolation de votre toit. En tout cas en Wallonie. Cette réduction a été supprimée en Flandre et à Bruxelles (mais les primes y ont été améliorées depuis juin 2019).

Les primes à la rénovation 2019 : Tout savoir

Les normes en matière d’efficacité énergétique des biens immobiliers ne cessent d’évoluer. Les nouvelles constructions doivent impérativement respecter les nouvelles règles imposées par l’Union Européenne. Pour les bâtiments existants, il convient tout d’abord de faire un état des lieux énergétique. Si vous décidez d’entreprendre des rénovations éco-énergétiques, vous pourrez jouer sur l’isolation, le chauffage ou encore l’électricité et profiter de primes qui dépendent de chaque Région (mais aussi des Provinces et des communes).

Thermographie et PEB

Pour découvrir où se place votre habitation en termes de performances énergétiques, vous pouvez faire appel à une société qui enverra chez vous un certificateur PEB. Ce dernier analysera de nombreux paramètres dont l’isolation de la toiture, des murs et du sol. Il prendra en compte également les portes et fenêtres et les châssis. Vous pouvez d’ailleurs améliorer votre PEB pour moins de cent euros . Une fois votre audit terminé, vous pouvez alors organiser vos futurs travaux.

Quelles primes pour quelles rénovations ?

Vu que rien n’est très simple en ce qui concerne les démarches administratives en Belgique et celles-ci ne dérogeant pas à la règle, nous vous conseillons de vous faire aider par un « chasseur de primes ». Ce dernier vous coûtera au final un certain pourcentage des primes qui seront engrangées mais il vous fera probablement économiser plus d’argent que si vous chassiez les primes vous-même (et surtout il sauvera votre couple, voire votre santé mentale tout court). Un des pionniers en la matière en Belgique est « Primes-Services ».

Si vous décidez par contre de vous aventurer vous-même dans les obscurs méandres des mécanismes d’obtention des primes, voici quelques infos utiles (et nos sincères condoléances pour votre santé mentale) :

En Wallonie:

Vous trouverez les informations concernant ces primes sur Energie Wallonie. Vous devrez envoyer un formulaire de demande de prime avant le début des travaux. Ces derniers devront être réalisés dans les deux ans à partir de la réception de la demande par l’administration. Il faut savoir que de nombreuses primes existent, que ce soit par exemple pour l’isolation du toit par l’extérieur, pour le placement d’un chauffe-eau solaire ou encore pour le placement de nouveaux châssis. Parmi d’autres nombreux paramètres, le montant de ces primes varie en fonction du revenu du ménage et du nombre d’enfants à charge.

Par ailleurs, en Wallonie, vous aurez droit à une réduction d’impôt en cas d’isolation de votre toit !

A Bruxelles:

Pas besoin d’envoyer un formulaire préalable comme en Wallonie. Vous faites les travaux et puis seulement vous constituer un dossier que vous envoyer à Bruxelles Environnement. Attention à demander un maximum de documents à votre entrepreneur pour constituer le dossier (vous savez comment ils sont nos amis de l’administration ! Mais on les aime beaucoup hein, c’est juste qu’ils suivent les consignes). A ce propos, il faut savoir qu’à Bruxelles, comme en Wallonie, vous ne pourrez pas effectuer les travaux vous-même si vous voulez récupérer une prime. Il vous faudra donc engager un entrepreneur inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises.

En Flandre:

Les primes sont également sollicitées une fois les travaux effectués. Vous pouvez cependant demander un avis préalable à l’agence du logement (wonenvlaanderen.be). Une fois les travaux effectués, vous aurez un délais de deux ans pour introduire le dossier de demande de primes (lui aussi disponible sur woonenvlaanderen.be). Vous avez toutes les informations sur les primes en Flandre et (même !) en français ici : https://www.vlaanderen.be/fr/demenager-et-se-loger/prime-la-renovation.

Les changements de primes à la rénovation en 2019:

Pour vous faciliter la vie (c’est une blague), les conditions d’obtention des primes sont modifiées très régulièrement. Pour savoir ce qui a changé dernièrement, lisez prochainement notre article sur les changements concernant les primes à la rénovation depuis juin 2019 .

Astuces: Petits travaux pour mieux vendre sa maison

Ces petits travaux qui augmentent la valeur de votre maison

Lorsque l’on veut vendre un bien immobilier, certains aménagements plus ou moins conséquents permettent d’en augmenter le prix potentiel. Voici quelques astuces qui pourront vous aider à récupérer plus que ce que vous n’aurez dépensé.

Tout sur la cuisine !

La cuisine, aujourd’hui, c’est vraiment le cœur de la maison. Elle est devenue une vraie pièce à vivre et non plus une pièce cachée où l’on œuvre en coulisse. Clairement, faire des frais dans la cuisine vous permettra de vendre votre bien plus cher et probablement de récupérer au-delà de votre investissement. Soit vous faites de gros travaux pour ouvrir la cuisine sur le séjour si ce n’est pas encore le cas, et vous vous lâchez sur les meubles (mais toujours garder quelque chose de sobre et classique), soit vous la gardez telle quelle, sans faire de gros frais, mais en changeant quelques détails : repeindre les murs en blanc, remplacer le vieil électro ménager visible par de nouvelles machines (de préférence en inox car c’est prouvé, ce matériau fait sembler votre cuisine plus moderne), libérer le plan de travail, cacher vaisselles et livres de cuisine et repeindre éventuellement les portes des placards avec de la peinture spéciale (qui se rapproche du blanc de préférence).

Décloisonner les espaces

Pour le séjour, la tendance est donc au « tout ouvert » ou presque. Alors, n’hésitez pas à faire tomber les murs ! Celui qui isole de la cuisine mais également ceux qui peuvent être retirés dans le salon et la salle à manger. Casser est moins cher que de construire, surtout si vous faites une partie vous-même et cela peut apporter un réel changement dans l’ambiance et la circulation dans votre maison. Cela peut aussi amener un peu plus de lumière et la luminosité peut être un critère décisif pour l’acheteur.

Améliorer l’isolation et l’électricité

On ne parle que d’eux aujourd’hui : le fameux certificat PEB et le certificat de conformité électrique. Concernant l’isolation, plusieurs astuces permettent d’améliorer facilement la performance énergétique de votre habitation. Par exemple, isoler le sol d’un grenier non aménagé ou encore placer des vannes thermostatiques, qui seront prises en compte par le certificateur de PEB.

Concernant la conformité de l’électricité, les règles ont été récemment modifiées et à moins d’avoir une maison presque neuve, les habitations sont rarement conformes aux règles actuelles. Sachez que les futurs acquéreurs peuvent utiliser cette faiblesse pour négocier solidement à la baisse, jusqu’à plusieurs milliers d’euros, arguant que cette mise en conformité – que la loi les oblige à effectuer – pourrait vite coûter, justement, quelques milliers d’euros. Or, si vous le faites faire, il y a de fortes chances que cela ne vous coûte que quelques centaines d’euros et vous aurez évité un poste dans la colonne des « moins » pour votre négociation.

Une jolie terrasse

De nouveau, la règle est la même, faites-en sorte que la terrasse soit propre (passez un coup de Kärcher au sol, repeignez les murs…) et agrémentez-la de plantes vertes, voire de plantes tropicales. Certaines plantes, comme la lavande ou le thym, sont agréablement odorantes et confèrent un petit air de vacances que vos futurs acheteurs trouveront forcément agréable ! D’ailleurs, dans le même esprit, n’hésitez pas à rajouter des graminées, voire carrément des « Trachycarpus Fortunei », une sorte de petits palmiers résistants au froid et à l’humidité : effet « Club Med » garanti, Monsieur et Madame se projetteront forcément en mode détente, cocktail à la main, après leur longue journée de travail.

Enlever le papier peint et repeindre les murs

C’est l’astuce la moins onéreuse mais elle n’en reste pas moins très impactante car les gens détestent devoir enlever le papier peint eux même et engager un corps de métier pour cela induit forcément des frais.

Il est également conseillé de mettre une couche de peinture blanche partout dans la maison. C’est plus facile de se projeter pour le futur propriétaire qui n’aime pas forcément le rose framboise ou le vert émeraude que vous aurez choisi pour votre chambre à coucher. Et puis, une couleur claire sur les murs amène un peu de lumière en plus.

Et attention au choix de la couleur car le blanc total peut vite « faire hôpital », choisissez donc plutôt un blanc légèrement chaud ou cassé.

Repeindre la façade et ajouter de la verdure

De nouveau, un coup de peinture claire sur la façade permet de rafraîchir celle-ci tout en donnant une impression de propreté et de luminosité. La façade n’est pas à négliger quand on vend un bien car la première impression peut être décisive. De la même manière, repeignez votre porte d’entrée et remplacez votre boîte aux lettres si elle est vieille ou rouillée, de préférence avec une boîte en inox qui apportera un bel éclat.

Et puis, bien sûr, rajouter quelques plantes vertes sur vos appuis de fenêtre ou dans votre allée, sans en faire trop. L’idéal est de rester sur du vert et du blanc. La règle est la même que pour les murs ! Vos futurs acquéreurs n’aiment peut-être pas les fleurs orange ou roses.

Vendre son bien en vente publique sur internet

Il est possible aujourd’hui de vendre son bien en vente publique sur internet ! Vendre un bien en vente publique online n’est pas plus compliqué qu’une vente classique et cette procédure a même plusieurs avantages que nous vous présentons ci-dessous. 

Les avantages de la vente publique volontaire

  • Vous obtenez en général un prix plus élevé résultant du processus de « mise aux enchères ».
  • Le notaire et la procédure vous coûteront moins cher que la plupart des commissions des agents immobiliers.
  • Vous êtes encadré juridiquement par un notaire, ce qui est sécurisant.
  • Pas de conditions suspensives : une fois que la vente est conclue, elle est conclue !

Les étapes du processus de vente publique en ligne

  • Vous êtes libre de choisir votre notaire.
  • Une fois le notaire choisi, vous lui fournissez les documents qu’il vous demandera (PEB, contrôle de l’installation électrique, etc.). Vous pouvez également lui donner des photos du bien et voir avec lui comment faire la publicité de votre bien ainsi que le budget que vous désirez allouer à cette dernière.
  • Pour le montant minimum que vous espérez de votre bien: vous pouvez estimer vous-même celui-ci ou demander à votre notaire de le faire.
  • Rendez-vous sur le site Biddit.be, qui a été créé par la Fédération Royale des Notariat belge et inscrivez-vous. La vente se passe toujours sous contrôle du notaire et avec son aide. Le prix d’utilisation de la plateforme est compris dans le montant que vous paierez au notaire.
  • Vous décidez quand commence la période d’enchère, qui durera huit jours. Au bout du huitième jour, le sablier s’enclenche pour les cinq dernières minutes ! Excitation à son paroxysme !
  • Déroulement des enchères : vous pouvez vendre votre bien en toute confidentialité, vous avez le choix d’annoncer vos coordonnées ou non. Votre notaire suit les enchères et vérifie l’identité des acquéreurs potentiels (candidats acheteurs) qui se seront préalablement enregistrés avec leur carte d’identité électronique.

Une fois la vente terminée

  • A la fin des enchères, votre notaire vous invitera à signer l’acte authentique.
  • Si le bien n’a pas été vendu au montant minimum que vous le désirez, alors vous pouvez décider de ne rien faire et le notaire retire le bien de la vente.
  • Si le bien a été vendu au prix désiré, vous recevrez l’argent de l’acheteur dans les six semaines qui suivront.

Améliorez votre PEB pour moins de 100 euros

Améliorez votre PEB pour moins de 100 euros

Avoir un bon PEB est indispensable si vous voulez vendre votre bien au meilleur prix possible. Isoler vos murs, vos sols et votre toit, sont les rénovations les plus positivement impactantes mais cela implique un budget conséquent. Cependant, il existe quelques astuces bon marché qui peuvent améliorer sensiblement le score de votre performance énergétique.

Votre habitation a été construite après 1970 ? Vous avez certainement dans un tiroir un permis de bâtir ou un permis d’urbanisme. Trouvez-le et montrez-le à votre certificateur PEB. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en fonction de la date de construction, vous pourriez bénéficier d’une meilleure valeur par défaut (par déduction, dans le cas où la présence d’isolant est inconnue dans les parois). En effet, plus la maison est récente, plus les chances que le PEB soit bon augmentent. Et pour l’avenir, retenez la règle du TTG : « Toujours Tout Garder », surtout quand cela concerne des documents relatifs à la construction ou la rénovation de votre maison.

Si vous avez réalisé des travaux d’isolation, retrouvez les factures (facile si vous aviez respecté la règle du TTG !). Pensez également à faire des photos des isolants pendant les rénovations au cas où il serait impossible de prouver la nature et l’épaisseur de l’isolant avec un document. Si l’isolant est bien visible, ainsi que son épaisseur, alors bingo ! Il sera pris en compte.

Aux grands mots les grands moyens, si vous ne savez prouvez d’une quelconque manière la nature et l’épaisseur de l’isolant de vos mur, votre sol ou votre toit, il vaut mieux parfois, comme l’explique Philippe Leloup, le responsable de la société Certinergie,  démonter une brique, ouvrir un bloc porteur, faire un petit trou dans une plaque de plâtre… pour faire apparaître l’isolant. « Sinon, le certificateur donnera une cote par défaut, qui peut vite dégringoler, juste parce qu’il n’a pas de réponse à ces questions », précise le responsable de cette société qui certifie les PEB partout en Belgique. On ne lui jettera pas la pierre : son professionnalisme – et accessoirement la loi – nécessitent des preuves en béton !

Certinergie propose d’ailleurs une liste très pratique de documents à rassembler pour bien préparer son PEB : ici

Philippe Leloup propose une autre autre astuce qui ne vous coûtera également pas grand chose : « le thermostat d’ambiance et/ou la vanne thermostatique. Placé dans une pièce centrale (le séjour par exemple), le thermostat d’ambiance permet de réguler automatiquement la température. Le certificateur PEB prendra cela en compte dans ses calculs et cela ne coûte que quelques dizaines d’euros ».

Isoler les combles par le plancher est une excellente astuce peu onéreuse. En effet, dans un bâtiment, entre 25% et 30% des pertes de chaleur se font par le toit car l’air chaud, en principe, monte. D’où l’importance d’isoler la toiture de sa maison. Mais comme cela constitue un coût important, si vous ne l’utiliser pas comme pièce de vie, vous pouvez tout simplement poser des rouleaux d’isolant à même le sol du grenier.

Vous pouvez également placer, si vous n’en n’avez pas encore, l’un ou l’autre mini extracteur d’air dans les pièces dites « humides » (sanitaires, salles d’eau…). Comme le détaille Philippe Leloup, la ventilation de l’habitation est aussi prise en compte dans le calcul du PEB (la qualité de l’air en général fait partie du calcul) et la présence d’extracteurs d’air en état de marche peut donc améliorer le score du PEB. Par contre, le budget augmente un peu : entre 200 € et 300 € l’extracteur.

Enfin, un dernier petit tuyau ! Si votre habitation présente des pièces non chauffées, essayez d’isoler les tuyaux de chauffage qui y sont présents. Selon Test-Achat, un tuyau de chauffage peut engendrer jusqu’à 30 litres de consommation perdue de mazout par an, par mètre de tuyau. C’est ballot ! « Allez voir dans le garage, le grenier, les combles, les remises… Tout cela peut réellement jouer sur le score du PEB », confirme le certificateur. Et cette astuce ne coûte que quelques euros ! Vous pouvez trouver de l’isolant pas cher dans les magasins de bricolage et vous pourrez le placer vous-même très facilement autour du dit tuyau.

Et si votre maison date d’avant 1970, que vous ne possédez aucun documents et que vous n’avez jamais effectué de travaux d’isolation… on vous laisse deviner (et vos yeux pour pleurer). Mais la bonne nouvelle, c’est que vous pourrez certainement profiter des primes régionales qui vous aideront à effectuer d’éventuelles rénovations d’isolation : primes en Wallonie, primes à Bruxelles et primes en Flandre.

Ces astuces ne remplacent évidemment pas un audit énergétique mais en appliquant nos quelques conseils, vous pourrez obtenir une amélioration significative de votre PEB sans changer par exemple de système de chauffage.