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Qu’est-ce qu’un marchand de bien ?

22/03/2021

Définition

Un marchand de bien est une personne qui achète des biens immobiliers (logements ou locaux commerciaux) et qui les revend en ayant pour but de réaliser une plus-value. Il peut également acheter des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières. Il peut réaliser des travaux avant de revendre les biens mais ça n’est pas systématique.

La qualification de « marchand de bien » ne correspond pas à une profession mais à un statut fiscal.

Différences entre marchand de bien, agent immobilier et promoteur

Un marchand de biens achète et vend des biens immobiliers en son nom propre. Les risques et les bénéfices sont à son compte. 

L’agent immobilier est un intermédiaire entre deux parties, l’acheteur et le vendeur. Il facilite la rencontre entre les deux et son but est que ces deux parties signent un contrat.

Le promoteur immobilier porte et développe des projets immobiliers. Il fait construire et vend ou fait vendre des biens immobiliers.

Obligations

Il y a très peu de réglementation pour cette activité, aucun diplôme n’est exigé.

Il faut déposer une déclaration de profession de marchand de biens au bureau d’enregistrement du domicile. Il faut aussi demander une garantie bancaire pour recouvrir les sommes qui pourraient devenir exigibles. De plus, il faut justifier son statut en effectuant une succession de reventes dans les cinq ans suivant la déclaration de profession.

Qualités demandées

Il faut bien sûr avoir une bonne connaissance du marché immobilier, des corps de métiers qui peuvent intervenir lors de travaux, des règles d’urbanisme et différentes règlementations liées aux bâtiments. Il faut avoir un bon sens commercial, être organisé et rigoureux. Il vaut mieux disposer de fonds assez importants lorsqu’on démarre pour pouvoir acheter son premier bien.

Taux réduit

Le marchand de bien bénéficie pour ses transactions d’un taux réduit sans demander de restitution pour revente dans les deux ans.

Ce taux réduit est de 4 % en Région flamande, de 5 % en Région wallonne et de 8 % en Région Bruxelles-capitale. Le bien doit être revendu dans les 8 ans.

Si le bien n’est pas revendu dans le délai fixé, l’avantage du taux réduit est perdu et c’est le taux ordinaire qui s’applique. Il faut alors payer le complément à ce taux et en plus une pénalité.

Exceptions

Ne sont pas concernés par ces taux réduits :

  • les ventes publiques
  • les ventes par acte sous seing privé
  • les biens ruraux dont la valeur vénale est inférieure au montant du revenu cadastral multiplié par un coefficient fixé par un arrêté royal.

Les marchands de biens étrangers

Un marchand de biens non européen doit avoir un représentant solidaire, établi en Belgique, qui assume le paiement des droits complémentaires pouvant être dus.

Depuis le 16 mai 2011, le marchand de bien établi dans l’espace économique européen n’est lui plus soumis à cette règle.

Comptabilité

Lorsqu’un marchand de biens fait un achat en vue d’une revente, dans son bilan il doit placer ces biens en classe 3 (stock) et non pas en classe 2 (immobilisations).  Il ne peut donc déduire une dotation aux amortissements chaque année et il ne peut pas étaler la plus-value réalisée à la revente.