Vente d’un bien avec des annexes non déclarées (abus d’urbanisme) : risques et solutions

Vendre un bien immobilier avec une annexe non déclarée : garage, véranda, abri de jardin, extension, ou pièce aménagée sans permis peut sembler anodin. Pourtant, en Belgique, cela constitue souvent un abus d’urbanisme pouvant compromettre la vente, faire baisser le prix, voire exposer le vendeur à des sanctions.
Voici un guide complet pour comprendre les risques, régulariser la situation et vendre en toute sérénité.

1) Qu’est-ce qu’un abus d’urbanisme ?

Un abus d’urbanisme désigne toute construction, transformation ou aménagement réalisé sans permis d’urbanisme ou non conforme au permis délivré.
Cela inclut :

• Une véranda ou un garage ajouté sans autorisation ;

• Un grenier aménagé en chambre sans mise à jour du permis ;

• Un abri de jardin dépassant les dimensions autorisées ;

• Des modifications de façade, toitures ou ouvertures non déclarées ;

• Un changement d’affectation (ex. : commerce transformé en logement).

Ces irrégularités sont courantes, notamment dans les maisons anciennes ou héritées, mais elles suivent toujours le bien, pas le propriétaire.

2) Pourquoi c’est un problème lors d’une vente ?

Lors d’une transaction, le notaire et la commune examinent la conformité urbanistique du bien.
Si une annexe non déclarée est détectée :

• Le notaire bloque la signature jusqu’à régularisation ;

• L’acheteur peut annuler la vente sans pénalité ;

• Le bien peut subir une forte décote (jusqu’à -20 % dans certains cas) ;

• Vous risquez une amende administrative ou une obligation de démolition.

En résumé : aucun acheteur sérieux ne veut de mauvaises surprises urbanistiques.

3) Comment savoir si votre bien est conforme ?

① Consultez le service Urbanisme de votre commune

Demandez un extrait de l’historique des permis délivrés pour votre adresse.

② Comparez avec la réalité

• Le plan cadastral n’a qu’une valeur indicative : vérifiez plutôt les plans déposés au permis.

• Comparez les volumes bâtis (annexes, étages, dépendances) et l’affectation des pièces.

③ Faites appel à un architecte ou géomètre

Un professionnel peut :

• Identifier les travaux non déclarés ;

• Évaluer les options de régularisation ;

• Préparer un dossier technique pour la commune.

4) Quelles solutions selon le cas ?

A. La régularisation avant la vente

Si l’annexe est récente ou conforme aux normes :

• Introduisez une demande de régularisation (permis d’urbanisme a posteriori) auprès de la commune.

• Joignez : plans d’architecte, photos, attestations éventuelles.

• Délai moyen : 3 à 6 mois, selon les communes.

• Une fois régularisé, le bien est valorisé et la vente est sécurisée.

Astuce : la régularisation est souvent acceptée si les travaux respectent les règles actuelles et n’affectent pas le voisinage.

B. La vente avec mention d’abus d’urbanisme

Vous pouvez vendre en toute transparence, à condition :

• De mentionner clairement l’irrégularité dans le compromis ;

• De remettre tous les plans existants à l’acheteur ;

• De prévoir une clause où l’acheteur accepte d’assumer la régularisation à ses frais.

Cette option est fréquente lorsque le vendeur n’a pas le temps ou refuse d’investir dans une régularisation avant la vente.

C. Le risque de dissimulation

Ne jamais cacher une annexe non déclarée :

• Le notaire peut la découvrir via les plans communaux ou les vues aériennes.

• L’acheteur peut vous poursuivre pour dol (fausse déclaration).

• Vous risquez une annulation de vente et des dommages et intérêts.

5) Les impacts sur le prix de vente

💡 Une transparence totale sur les documents et les solutions possibles rassure les acheteurs et peut éviter une baisse excessive.

6) Exemple concret

Madame L. possédait une maison à Wavre avec une véranda construite dans les années 1990 sans permis.
Lors de la mise en vente, la commune a constaté l’irrégularité.
→ Solution : un architecte a établi un plan conforme et déposé une demande de régularisation.
Résultat : permis accordé en 3 mois, prix de vente maintenu, acheteur rassuré.

7) Les erreurs fréquentes à éviter

❌ Penser que “ça passera inaperçu”
❌ Croire que “le notaire ne vérifie pas”
❌ Confondre plan cadastral et plan urbanistique
❌ Vendre sans diagnostic urbanistique préalable
❌ Ne pas informer les acheteurs des travaux effectués

8) Que faire si vous ne voulez pas régulariser ?

Si la régularisation est trop complexe ou coûteuse, il reste une alternative simple :

Maisons Moches rachète votre bien en l’état, même avec des annexes non déclarées, un dossier incomplet ou des problèmes urbanistiques.

Vos avantages :

• Offre d’achat sous 48h

• Aucune formalité à gérer

• Pas de travaux, pas de régularisation à vos frais

• Acte sécurisé chez notaire

📞 +32 2 844 31 73
✉️ [email protected]
➡️ Demandez une offre d’achat dès maintenant

9) En résumé