Vendre sa maison: Le blog

Cela peut paraître incongru comme démarche, mais pourquoi pas ? Lorsque l’on veut vendre sa maison, il suffit parfois de sortir des sentiers battus.  

Lorsque Anne et son mari ont voulu vendre leur maison de Uccle, il y a quelques années, ils se sont vite lassés de “faire visiter” leur maison quand les acheteurs potentiels voulaient la voir. Ainsi, lorsqu’une collègue de travail a mentionné qu’elle était intéressée à déménager à Bruxelles, le couple a lui a offert sa maison pour une escapade de fin de semaine. Leurs invités ont tellement aimé la maison et la ville qu’ils ont fait une offre pour la maison quelques semaines plus tard. 

Bien qu’il soit beaucoup plus tranquillisant de connaître les gens qui résident dans votre maison, si vous avez un acheteur sérieux qui hésite sur sa décision, une nuitée pourrait être exactement ce dont il a besoin pour conclure l’affaire. 

Sortir des sentiers battus pour vendre sa maison

L’échange de maison est à la mode en ce moment, les gens utilisent des applications comme Airbnb pour louer leur maison. Consultez leur page “ Hébergement responsable ” pour avoir des idées sur la façon de laisser des inconnus virtuels rester chez vous sans rencontrer de problèmes. C’est aussi une bonne idée d’en faire part à votre agent immobilier afin qu’il puisse vous aider à faciliter le séjour. 

Pensez aux caractéristiques de votre maison et de votre quartier que vous aimez le plus. Puis mettez-les en surbrillance. Si votre véranda est un argument de vente important, faites-en sorte qu’elle soit confortable pour les invités et offrez-leur une bouteille de vin et quelques collations. Ou peut-être que votre salle de bain principale est une oasis. Prévoyez des huiles ou des sels de bain spéciaux, ainsi qu’un nouvel oreiller de bain et un peignoir duveteux pour que vos “acheteurs” puissent profiter pleinement de l’expérience. Laissez des magazines locaux, des menus à emporter ou des publicités pour les attractions avoisinantes près de la porte d’entrée pour que vos acheteurs puissent se promener dans votre ville et s’imaginer y vivre. 

Un canal de vente peu commun

Et pourquoi ne pas franchir un cap supplémentaire en annonçant votre bien immobilier sur Airbnb en indiquant à vos invités que la maison est à vendre ? Si votre bien se situe dans une région favorable aux expatriés, vous pourriez bien court-circuiter le réseau de vente traditionnel. 

Il est plus avantageux financièrement de vendre une maison rénovée et efficiente énergiquement, surtout si vous recevez l’une ou l’autre prime pour les travaux.

Les « primes à la rénovation » ou « primes Energie » les plus importantes proviennent souvent de la Région mais vous pouvez également fouiner du côté de votre Province et même de votre administration communale. Il est difficile de recenser ici toutes les primes proposées pour chacune d’entre elles au vu des multiples procédures et règlements existants mais voici quelques exemples :

Primes à la rénovation, aides énergie et prêts proposés par les Provinces 

• Pour l’installation d’un poêle à biomasse (la Province du Luxembourg offre 500 euros par exemple).
• Pour l’installation d’un chauffe-eau solaire (le Brabant Wallon offre 600 € par exemple).
• Pour l’installation d’une pompe à chaleur.
• Pour les travaux d’installation de régulation thermique.
• Pour l’audit énergétique (le BW offre 20% du montant de la prime régionale avec un maximum de 500 euros).
• Pour l’isolation (le BW offre 20% du montant de la prime de la Région).

Certaines Provinces octroient des prêts à tempérament à 0%, comme la Province du Luxembourg par exemple, pour financer des travaux de rénovation et/ou économiseurs d’énergie et préfinancent même les primes (jusqu’à 30.000 euros).

Primes à la rénovation et aides énergies offertes par les communes

Certaines communes vous proposent de vous aider financièrement lorsque vous rénovez un bien d’habitation situé sur leur territoire. La liste des travaux subsidiés dépend d’une commune à l’autre. Elle peut par exemple aider en cas d’installation d’un chauffe-eau solaire ou d’une toiture verte. Souvent, la prime est conditionnée à l’obtention préalable d’une prime à la rénovation ou d’une prime Energie de la Région. Pour découvrir ce qu’il est possible de demander, vous pouvez aller trouver le service urbanisme de votre commune.

Bon à savoir également : réduction d’impôt et du taux de TVA

Si vous êtes locataire ou propriétaire d’un bien immobilier qui est occupé en tant qu’habitation depuis au moins quinze ans, certains de vos travaux de rénovation –installation du chauffage central ou travaux d’isolation par exemple- pourront bénéficier d’une TVA réduite de 21% à 6% ! Pour cela, il faut par contre impérativement que ceux-ci soient réalisés par un entrepreneur enregistré.

Aussi, l’Etat fédéral propose une réduction d’impôt de 30% (plafonnée) pour l’isolation de votre toit. En tout cas en Wallonie. Cette réduction a été supprimée en Flandre et à Bruxelles (mais les primes y ont été améliorées depuis juin 2019).

Ces petits travaux qui augmentent la valeur de votre maison

Lorsque l’on veut vendre un bien immobilier, certains aménagements plus ou moins conséquents permettent d’en augmenter le prix potentiel. Voici quelques astuces qui pourront vous aider à récupérer plus que ce que vous n’aurez dépensé.

Tout sur la cuisine !

La cuisine, aujourd’hui, c’est vraiment le cœur de la maison. Elle est devenue une vraie pièce à vivre et non plus une pièce cachée où l’on œuvre en coulisse. Clairement, faire des frais dans la cuisine vous permettra de vendre votre bien plus cher et probablement de récupérer au-delà de votre investissement. Soit vous faites de gros travaux pour ouvrir la cuisine sur le séjour si ce n’est pas encore le cas, et vous vous lâchez sur les meubles (mais toujours garder quelque chose de sobre et classique), soit vous la gardez telle quelle, sans faire de gros frais, mais en changeant quelques détails : repeindre les murs en blanc, remplacer le vieil électro ménager visible par de nouvelles machines (de préférence en inox car c’est prouvé, ce matériau fait sembler votre cuisine plus moderne), libérer le plan de travail, cacher vaisselles et livres de cuisine et repeindre éventuellement les portes des placards avec de la peinture spéciale (qui se rapproche du blanc de préférence).

Décloisonner les espaces

Pour le séjour, la tendance est donc au « tout ouvert » ou presque. Alors, n’hésitez pas à faire tomber les murs ! Celui qui isole de la cuisine mais également ceux qui peuvent être retirés dans le salon et la salle à manger. Casser est moins cher que de construire, surtout si vous faites une partie vous-même et cela peut apporter un réel changement dans l’ambiance et la circulation dans votre maison. Cela peut aussi amener un peu plus de lumière et la luminosité peut être un critère décisif pour l’acheteur.

Améliorer l’isolation et l’électricité

On ne parle que d’eux aujourd’hui : le fameux certificat PEB et le certificat de conformité électrique. Concernant l’isolation, plusieurs astuces permettent d’améliorer facilement la performance énergétique de votre habitation. Par exemple, isoler le sol d’un grenier non aménagé ou encore placer des vannes thermostatiques, qui seront prises en compte par le certificateur de PEB.

Concernant la conformité de l’électricité, les règles ont été récemment modifiées et à moins d’avoir une maison presque neuve, les habitations sont rarement conformes aux règles actuelles. Sachez que les futurs acquéreurs peuvent utiliser cette faiblesse pour négocier solidement à la baisse, jusqu’à plusieurs milliers d’euros, arguant que cette mise en conformité – que la loi les oblige à effectuer – pourrait vite coûter, justement, quelques milliers d’euros. Or, si vous le faites faire, il y a de fortes chances que cela ne vous coûte que quelques centaines d’euros et vous aurez évité un poste dans la colonne des « moins » pour votre négociation.

Une jolie terrasse

De nouveau, la règle est la même, faites-en sorte que la terrasse soit propre (passez un coup de Kärcher au sol, repeignez les murs…) et agrémentez-la de plantes vertes, voire de plantes tropicales. Certaines plantes, comme la lavande ou le thym, sont agréablement odorantes et confèrent un petit air de vacances que vos futurs acheteurs trouveront forcément agréable ! D’ailleurs, dans le même esprit, n’hésitez pas à rajouter des graminées, voire carrément des « Trachycarpus Fortunei », une sorte de petits palmiers résistants au froid et à l’humidité : effet « Club Med » garanti, Monsieur et Madame se projetteront forcément en mode détente, cocktail à la main, après leur longue journée de travail.

Enlever le papier peint et repeindre les murs

C’est l’astuce la moins onéreuse mais elle n’en reste pas moins très impactante car les gens détestent devoir enlever le papier peint eux même et engager un corps de métier pour cela induit forcément des frais.

Il est également conseillé de mettre une couche de peinture blanche partout dans la maison. C’est plus facile de se projeter pour le futur propriétaire qui n’aime pas forcément le rose framboise ou le vert émeraude que vous aurez choisi pour votre chambre à coucher. Et puis, une couleur claire sur les murs amène un peu de lumière en plus.

Et attention au choix de la couleur car le blanc total peut vite « faire hôpital », choisissez donc plutôt un blanc légèrement chaud ou cassé.

Repeindre la façade et ajouter de la verdure

De nouveau, un coup de peinture claire sur la façade permet de rafraîchir celle-ci tout en donnant une impression de propreté et de luminosité. La façade n’est pas à négliger quand on vend un bien car la première impression peut être décisive. De la même manière, repeignez votre porte d’entrée et remplacez votre boîte aux lettres si elle est vieille ou rouillée, de préférence avec une boîte en inox qui apportera un bel éclat.

Et puis, bien sûr, rajouter quelques plantes vertes sur vos appuis de fenêtre ou dans votre allée, sans en faire trop. L’idéal est de rester sur du vert et du blanc. La règle est la même que pour les murs ! Vos futurs acquéreurs n’aiment peut-être pas les fleurs orange ou roses.

Améliorez votre PEB pour moins de 100 euros

Avoir un bon PEB est indispensable si vous voulez vendre votre bien au meilleur prix possible. Isoler vos murs, vos sols et votre toit, sont les rénovations les plus positivement impactantes mais cela implique un budget conséquent. Cependant, il existe quelques astuces bon marché qui peuvent améliorer sensiblement le score de votre performance énergétique.

Votre habitation a été construite après 1970 ? Vous avez certainement dans un tiroir un permis de bâtir ou un permis d’urbanisme. Trouvez-le et montrez-le à votre certificateur PEB. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en fonction de la date de construction, vous pourriez bénéficier d’une meilleure valeur par défaut (par déduction, dans le cas où la présence d’isolant est inconnue dans les parois). En effet, plus la maison est récente, plus les chances que le PEB soit bon augmentent. Et pour l’avenir, retenez la règle du TTG : « Toujours Tout Garder », surtout quand cela concerne des documents relatifs à la construction ou la rénovation de votre maison.

Si vous avez réalisé des travaux d’isolation, retrouvez les factures (facile si vous aviez respecté la règle du TTG !). Pensez également à faire des photos des isolants pendant les rénovations au cas où il serait impossible de prouver la nature et l’épaisseur de l’isolant avec un document. Si l’isolant est bien visible, ainsi que son épaisseur, alors bingo ! Il sera pris en compte.

Aux grands mots les grands moyens, si vous ne savez prouvez d’une quelconque manière la nature et l’épaisseur de l’isolant de vos mur, votre sol ou votre toit, il vaut mieux parfois, comme l’explique Philippe Leloup, le responsable de la société Certinergie,  démonter une brique, ouvrir un bloc porteur, faire un petit trou dans une plaque de plâtre… pour faire apparaître l’isolant. « Sinon, le certificateur donnera une cote par défaut, qui peut vite dégringoler, juste parce qu’il n’a pas de réponse à ces questions », précise le responsable de cette société qui certifie les PEB partout en Belgique. On ne lui jettera pas la pierre : son professionnalisme – et accessoirement la loi – nécessitent des preuves en béton !

Certinergie propose d’ailleurs une liste très pratique de documents à rassembler pour bien préparer son PEB : ici

Philippe Leloup propose une autre autre astuce qui ne vous coûtera également pas grand chose : « le thermostat d’ambiance et/ou la vanne thermostatique. Placé dans une pièce centrale (le séjour par exemple), le thermostat d’ambiance permet de réguler automatiquement la température. Le certificateur PEB prendra cela en compte dans ses calculs et cela ne coûte que quelques dizaines d’euros ».

Isoler les combles par le plancher est une excellente astuce peu onéreuse. En effet, dans un bâtiment, entre 25% et 30% des pertes de chaleur se font par le toit car l’air chaud, en principe, monte. D’où l’importance d’isoler la toiture de sa maison. Mais comme cela constitue un coût important, si vous ne l’utiliser pas comme pièce de vie, vous pouvez tout simplement poser des rouleaux d’isolant à même le sol du grenier.

Vous pouvez également placer, si vous n’en n’avez pas encore, l’un ou l’autre mini extracteur d’air dans les pièces dites « humides » (sanitaires, salles d’eau…). Comme le détaille Philippe Leloup, la ventilation de l’habitation est aussi prise en compte dans le calcul du PEB (la qualité de l’air en général fait partie du calcul) et la présence d’extracteurs d’air en état de marche peut donc améliorer le score du PEB. Par contre, le budget augmente un peu : entre 200 € et 300 € l’extracteur.

Enfin, un dernier petit tuyau ! Si votre habitation présente des pièces non chauffées, essayez d’isoler les tuyaux de chauffage qui y sont présents. Selon Test-Achat, un tuyau de chauffage peut engendrer jusqu’à 30 litres de consommation perdue de mazout par an, par mètre de tuyau. C’est ballot ! « Allez voir dans le garage, le grenier, les combles, les remises… Tout cela peut réellement jouer sur le score du PEB », confirme le certificateur. Et cette astuce ne coûte que quelques euros ! Vous pouvez trouver de l’isolant pas cher dans les magasins de bricolage et vous pourrez le placer vous-même très facilement autour du dit tuyau.

Et si votre maison date d’avant 1970, que vous ne possédez aucun documents et que vous n’avez jamais effectué de travaux d’isolation… on vous laisse deviner (et vos yeux pour pleurer). Mais la bonne nouvelle, c’est que vous pourrez certainement profiter des primes régionales qui vous aideront à effectuer d’éventuelles rénovations d’isolation : primes en Wallonie, primes à Bruxelles et primes en Flandre.

Vendre son bien n’a rien d’anodin et l’émotionnel entre presque toujours en jeu. Déménager, ce n’est pas juste remplir des caisses et déplacer son lieu de vie, c’est aussi changer de nid avec tout ce que cela implique comme bouleversements dans nos habitudes.

Votre maison c’est vous !

Vous avez habité votre maison ou votre appartement pendant de longues années durant lesquelles vous avez évolué. Vous avez peut-être même construit une famille et vu vos enfants y grandir d’année en année. Déménager provoque une remise en question inévitable. Souvent, d’ailleurs, plus nous avançons en âge, plus nous détestons déménager (ou même simplement entreprendre des rénovations ou des rafraîchissements).

Faire du tri avant de vendre son bien

Un déménagement, ça se prépare ! Surtout si on veut éviter de mettre nos nerfs à rude épreuve pendant cette période émotionnellement dense. Si vous arrivez à lâcher prise vous pouvez bien sûr faire appel à des déménageurs qui s’occuperont d’empaqueter et de vider votre maison. Si vous décidez de faire vos cartons vous-même, vous allez devoir affronter automatiquement ces questions : ai-je encore besoin de cet objet ? Fait-il encore partie de ma vie ? C’est un souvenir mais ai-je encore envie de m’attacher à ce dernier ? A-t-il encore sa place dans ma nouvelle habitation ?

Préparer son déménagement

Il est important de se concocter un planning reprenant les différentes tâches à faire jusqu’au déménagement. Vider une maison n’est pas une mince affaire ! Commencer à trier, jeter ou donner le plus tôt possible. Dans les dernières tâches, n’oubliez pas d’ajouter un moment pour « remercier » votre habitation. En fonction du contexte du déménagement (séparation, agrandissement de la famille, deuil, changement de travail, héritage, etc.), les émotions ressenties peuvent être variées et intenses. Quitter votre maison peut être est un déchirement alors osez lui dire au revoir comme si c’était une personne que vous aimez. Un petit rituel peut même être mis en place : emportez avec vous un peu de terre de votre jardin (cela se fait pas mal en Chine par exemple).

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