Calculer la surface habitable d’une maison

Le calcul de la surface habitable d’une maison est loin d’être évident. Pourtant, il s’agit d’un élément essentiel lors de la vente d’un bien immobilier, puisque le nombre de mètres carrés détermine la valeur du logement. Zoom sur les usages belges en la matière.

Qu’est-ce que la surface habitable d’une maison ?

La surface habitable est définie par la législation belge comme : « L’espace délimité par le contour des murs extérieurs, ou la moitié des murs mitoyens pour les appartements et les maisons comportant deux/trois façades. »

Mais en pratique, ce concept peut mener à différentes confusions. Ainsi, en Belgique, pour un même logement, la surface habitable annoncée peut fortement varier selon que l’information provienne du vendeur ou de l’agent immobilier. Lorsqu’il fait son propre calcul, l’acquéreur obtient également un chiffre différent.

Quoi qu’il en soit, en pratique, la surface habitable est vue comme la superficie du bâtiment qui peut physiquement être occupée par le propriétaire de la maison. Mais encore faut-il faire la différence entre surface brute et surface nette.

Bon à savoir

À travers la loi Carrez, la France dispose d’une législation bien plus claire pour déterminer la surface habitable nette d’une maison. Par exemple, selon la loi Carrez, la surface habitable d’une maison ne comprend ni les murs, ni les trémies, ni les cages d’escaliers (ce qui n’est pas toujours le cas en Belgique).

Surface brute et surface nette : quelles sont les différences ?

La surface habitable d’une maison peut se décliner en surface brute et surface nette. Ainsi, la surface brute habitable représente le total des mètres carrés construits et considérés comme habitables. Les murs, les cloisons, la façade et la moitié des murs mitoyens sont pris en compte dans le calcul de cette superficie, et représentent près de 15 % de la surface totale du logement.

Dans la plupart des cas, c’est cette superficie brute habitable qui est présente dans les descriptifs d’un bien immobilier en Belgique. 

La surface nette habitable correspond, quant à elle, à la réelle superficie que l’on peut occuper, déduction faite des trémies ou encore des cages d’escaliers. Mais en Belgique, il est très rare que les vendeurs et agences immobilières présentent la surface nette et non la surface brute lorsqu’ils décrivent la surface habitable d’un logement.

Le saviez-vous ?

Selon les régions, la législation fixe des règles spécifiques en ce qui concerne la hauteur sous plafond. Par exemple, à Bruxelles, les logements sociaux et les constructions récentes doivent présenter une hauteur libre sous plafond de 2,5 mètres. Seules les pièces dans les combles peuvent profiter d’une hauteur plus faible de 2,3 mètres.  

Quant à la Wallonie, les maisons rénovées doivent avoir un plafond de 2,2 mètres minimum dans les espaces de vie, et 2 mètres pour la chambre. Concernant les constructions neuves, comptez 20 cm de plus dans chaque cas. 

En ce qui concerne la Flandre, les logements sociaux doivent respecter des règles assez strictes : séjour et cuisine de 2,5 mètres de haut, chambres et salles d’eau de 2,4 mètres de haut, garages et remises de 2,2 mètres de haut.

Comment calculer la surface habitable d’une maison ?

Il existe plusieurs façons de la calculer. D’ailleurs, cette variété des modes de calcul explique les différences entre les superficies habitables présentées par les vendeurs et agences immobilières sur un même bien immobilier.

Ainsi, si certains se servent de la surface de plancher nette pour estimer la surface habitable d’un logement, d’autres s’appuient tout simplement sur la surface Carrez française.

À noter

Certaines régions, comme la Wallonie, imposent des méthodes de calcul claires pour déterminer la surface habitable d’une habitation.

En conclusion

L’imprécision de la législation sur le calcul de la surface habitable d’une maison mène à des estimations très variées lorsqu’il s’agit de déterminer la superficie d’un même bien immobilier. 

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