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Colocation : Fantasme d’investisseur ou réelle opportunité immobilière ?

15/05/2020
Depuis quelques années, on peut voir se multiplier un peu partout, les articles vantant les mérites de l’investissement sur des biens qui se prêtent à la colocation.  Alors, véritable marché d’avenir ou simple bulle qui éclatera aussi rapidement qu’elle est arrivée ?

Une approche du marché de la colocation : Paupérisation ou recherche de flexibilité ?

Avant toute chose, il est nécessaire de distinguer deux types de marché. La colocation dans les villes ou l’offre de logement est particulièrement tendue et la colocation dans des zones beaucoup moins tendues, correspondant à de plus petits marchés comme les villes de province. Le marché de la colocation étudiante a toujours eu le vent en poupe. Mais les nouvelles réalités sont bien différentes, et il n’est pas rare de voir une communauté de jeunes actifs ou de trentenaires se mettre ou se remettre en colocation. Parfois même dans des zones peu tendues. Est-ce un choix ou une situation subie ? Volonté de se replonger dans ses plus belles années étudiantes ou réel enjeu pécunier ? Il n’est pas possible d’apporter une réponse trop généralisante incluant tous les cas de figure. Là où certains auront tendance à aller vers la colocation pour des raisons financières, d’autres préfèreront son côté émulation, interaction avec les autres, indépendamment de problématiques financières. La flexibilité qu’offre la colocation est aussi vécue comme moins engageante par un certain nombre de jeunes actifs.

Colocation : Frein ou opportunité à la rentabilité ?   

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, la vacance locative est le principal ennemi de la rentabilité et du rendement. C’est vrai pour un achat plus classique d’un appartement en plein cœur de Bruxelles ou lorsque l’on cherche à se constituer un patrimoine en sortant des plus grandes villes. Pour la colocation, le risque de vacance locative est d’autant plus élevé puisqu’il dépend de plusieurs colocataires. Dès lors, le calcul de rentabilité doit tenir compte de ce risque. Cet argument est aussi valable pour le risque d’impayés. Ceux qui voient le verre à moitié plein auront tendance à considérer que la colocation permet au contraire de diluer le risque d’impayé. En effet, si vous louez une maison à une famille et qu’au bout de quelques mois vous ne percevez plus de loyer, l’impayé est total. Difficile d’imaginer une telle situation au sein d’une colocation de plusieurs personnes.
Bon à savoir : Habiter proche du bien immobilier que vous mettez en colocation peut vous permettre de gérer plus efficacement les périodes de vacance locative.

La fiscalité belge sur les logements meublés

Si en France, le régime de location meublée non professionnel (LMNP) et ses nombreux avantages fiscaux fait beaucoup débat, la fiscalité en Belgique est différente. Si vous souhaitez mettre votre bien en location, vous devrez en tant que bailleur faire une distinction entre les loyers meubles et les loyers immeubles. Si le montant du loyer des meubles est correctement renseigné, c’est ce montant qui doit être déclaré. Si ce n’est pas le cas, l’administration retient 40 % du loyer total comme composant du loyer meuble. Dans les deux cas de figure, l’administration autorise un abattement forfaitaire de 50 % puis applique une taxation de 15 %. Exemple : Pour un loyer de 1000 euros et sans indication du loyer meuble dans le bail, on retiendra 40 % de 1000 euros comme loyer meuble. Soit 400 euros. Avec l’abattement de 50 % la somme imposable sera de 200 €, au taux de 15 %. Soit 30 euros d’imposition.
Bon à savoir : Certaines communes font payer des taxes sur la location de chambres ou d’appartements meublés.