Nous achetons des maisons mochesComment savoir si ma maison est une passoire thermique ? (PEB F/G)
Mis à jour en mai 2026.
Pour savoir si votre maison est une passoire thermique, le réflexe le plus simple est de regarder son certificat PEB : un label F ou G (plus de 510 kWh/m² par an) signe une passoire. Mais d'autres indices ne trompent pas, même sans certificat sous la main : l'âge du bâti, le simple vitrage, les courants d'air, l'humidité et des factures qui s'envolent. Voici comment poser le diagnostic, étape par étape.
🔑 À retenir
- La preuve officielle, c'est le certificat PEB (PEB en Wallonie/Bruxelles, EPC en Flandre) : label F ou G = passoire.
- 5 signes révélateurs : construction avant 1975, simple vitrage, courants d'air, moisissures/humidité, factures élevées.
- La toiture cause jusqu'à 30 % des pertes, les murs 20 à 25 %, les fenêtres 10 à 15 %.
- Pour aller plus loin, l'audit énergétique (caméra thermique, test d'infiltrométrie) localise précisément les fuites.
- Passoire ne veut pas dire invendable : on peut la rénover ou la vendre en l'état.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement si mal isolé qu'il laisse fuir une grande partie de sa chaleur, ce qui fait grimper la consommation et les factures. En Belgique, le critère officiel est le certificat PEB : un bien classé F ou G (au-delà de 510 kWh/m² par an selon le barème wallon) est considéré comme une passoire. Au-delà du coût, ces logements sont souvent inconfortables (froid l'hiver, surchauffe l'été) et exposés à l'humidité.
Attention à un point de vocabulaire : en Belgique, on parle de PEB ou d'EPC (en Flandre), jamais de « DPE », qui est le terme français. Pour tout comprendre du certificat, lisez « Le certificat PEB expliqué ».
Les 5 signes qui ne trompent pas
Même sans regarder le certificat, plusieurs indices trahissent une mauvaise performance énergétique :
| Indice | Ce que ça révèle |
|---|---|
| Construction avant 1975 | Bâti sans normes d'isolation modernes, murs et combles souvent nus |
| Fenêtres en simple vitrage | Forte déperdition par les vitres, condensation fréquente |
| Courants d'air, parois froides | Fuites d'air aux jonctions, isolation interrompue (ponts thermiques) |
| Humidité, moisissures | Mauvaise isolation et ventilation, risque pour la santé |
| Factures de chauffage élevées | La chaleur s'échappe plus vite qu'elle n'est produite |
La preuve officielle : lire votre certificat PEB
Le seul juge de paix, c'est le certificat PEB. Établi par un certificateur agréé, il traduit la consommation théorique du logement (en kWh/m² par an) en une lettre de A++ à G. Un label F ou G confirme la passoire. Le certificat indique aussi des recommandations de travaux chiffrées, utiles pour prioriser une rénovation. Si vous n'avez pas encore de PEB, comptez 140 à 330 € pour une maison, et sachez qu'il reste valable 10 ans.
Aller plus loin : l'audit énergétique
Quand vous voulez un diagnostic complet avant de gros travaux, l'audit énergétique va plus loin que le PEB. Un expert combine inspection visuelle, caméra thermique (pour visualiser les ponts thermiques), mesure de l'humidité et test d'infiltrométrie (étanchéité à l'air). À la clé : un rapport hiérarchisant les travaux prioritaires et les économies attendues. C'est d'ailleurs la porte d'entrée des Primes Habitation en Wallonie.
Ma maison est une passoire : que faire ?
Deux chemins, selon votre projet. Si vous gardez le bien, attaquez l'isolation par ordre de rentabilité (toiture d'abord) : on détaille tout dans « Comment améliorer la performance énergétique de sa maison ? » et « Améliorer son PEB pour moins de 100 € ». Si vous voulez vendre, sachez qu'une passoire reste vendable, en l'état et sans travaux : voyez « Comment vendre une passoire thermique ? » et notre guide PEB F ou G.
Questions fréquentes
À partir de quel PEB parle-t-on de passoire thermique ?
D'un label F ou G. Selon le barème wallon, cela correspond à une consommation supérieure à 510 kWh/m² par an. En Flandre, le critère équivalent porte sur l'EPC. Un label F ou G est le signe officiel d'un logement très énergivore.
Peut-on savoir si une maison est une passoire sans certificat PEB ?
Oui, par les indices : construction avant 1975, simple vitrage, courants d'air, moisissures et factures de chauffage élevées. Mais seul le certificat PEB, ou un audit énergétique, donne une mesure objective et officielle.
Parle-t-on de DPE en Belgique ?
Non. Le DPE est le terme français. En Belgique, on utilise le certificat PEB en Wallonie et à Bruxelles, et l'EPC en Flandre. La logique (échelle A à G) est similaire, mais les barèmes diffèrent légèrement selon la Région.
Une passoire thermique est-elle difficile à vendre ?
Elle se vend moins cher (environ 9 à 14 % de décote pour un PEB G face à un bien classé D, selon Immoweb), mais elle reste très vendable, notamment auprès d'investisseurs, de bricoleurs ou de professionnels du rachat en l'état.
