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Devenir propriétaire sans fonds propres

21/06/2021

Un grand nombre de personnes désirent devenir propriétaires le plus tôt possible. Mais comment faire quand vous êtes jeune et sans apport ? La loi a récemment durci les possibilités d’emprunter à 125 % cependant il existe quand même des solutions. 

Nouvelles dispositions 

Le 1er janvier 2020, la BNB (Banque nationale de Belgique) a donné aux banques belges de nouvelles directives concernant l’octroi de prêts immobiliers. La norme est qu’un investisseur n’emprunte pas plus de 80 % du prix d’achat du bien immobilier. Mais si on achète un logement pour l’habiter, le prêt peut aller jusque 90 % du prix d’achat.

Pour les primo-accédants, une tolérance encore plus large est accordée : 35% de ceux-ci peuvent dépasser 90 % et 5 % peuvent aller au-delà de 100 %. Si cette largesse fait des heureux, il reste quand même 65 % de primo-accédants qui ne peuvent dépasser 90 %.

Pourquoi emprunter plus que 100 % ?

Même en étant l’heureux bénéficiaire d’un prêt à 100 %, seul le prix d’achat de la maison est financé. Or il y a pour toute acquisition de biens immobiliers de nombreux frais qu’il va falloir également payer. Il est important de les connaitre et de les prendre en compte dans son budget si on n’a aucun apport personnel.

Les frais d’enregistrement sont en Région wallonne et à Bruxelles de 12,5 %. Sous certaines conditions, les primo-accédants peuvent bénéficier d’un abattement de 20 000 € en Région wallonne et de 175 000 € en Région bruxelloise, mais les frais restent dus pour la somme restante. Si l’achat porte sur une maison neuve, il faut régler la TVA de 21 %. Il faut encore ajouter le honoraires du notaire (1 % du prix de vente du logement) et les différents frais administratifs.

Tout compris, on a donc un besoin d’emprunter beaucoup plus que 100 % du prix d’achat. C’est pourquoi autrefois en trouvait souvent des offres à 125 %. 

Les solutions pour compléter l’emprunt

Il n’est plus possible aujourd’hui de faire un crédit annexe pour financer les frais d’enregistrement et de notaire, que ce soit un prêt personnel ou hypothécaire. Mais il existe d’autres solutions :

Le prêt entre particuliers

Il est possible d’emprunter une somme à quelqu’un qu’on connait, comme ses parents. C’est un prêt sous seing privé. 

Le crédit à la consommation

Les parents désirant aider leurs enfants pour leur premier achat immobilier peuvent contracter un crédit à la consommation spécifique de 50 000 euros sur 10 ans maximum. Elantis, Record ou MidFinance proposent ce genre de crédit, qui permet de compléter le prêt hypothécaire de 90 ou 100 % obtenu par leur enfant.  Il faut prouver la filiation et montrer un compromis signé. Les parents doivent être eux-mêmes propriétaires et répondre à certaines conditions. 

L’hypothèque d’un bien supplémentaire

Certains organismes (MidFinance, Bpost banque ou Record Crédits) proposent de financer jusque 125 % du prix en hypothéquant en plus du bien à acheter un bien supplémentaire, comme la maison des parents. Le crédit obtenu peut aller jusqu’à 90 % de la valeur vénale des deux biens hypothéqués. Le jeune acquéreur peut alors obtenir un prêt couvrant le prix d’achat et les frais annexes.