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Obligation d’expertise pour obtenir un crédit hypothécaire en 2022

13/12/2021

À partir de janvier 2022, tout prêt hypothécaire accordé par une banque sera obligatoirement précédé par une expertise du bien immobilier. Le montant du prêt accordé sera fonction de la valeur estimée par l’expertise. Avant d’acheter un bien immobilier, il sera donc important de vérifier que son prix correspond au prix du marché si vous devez souscrire à un crédit hypothécaire conséquent, car sinon vous risquez de ne pas obtenir toute la somme désirée. Quelles sont plus précisément les nouvelles mesures à venir ? 

Changements attendus

Demander une expertise du bien était une pratique courante mais pas obligatoire.

L’ABE (Autorité bancaire européenne) a fixé des règles à suivre pour toutes les banques européennes lorsqu’elles veulent accorder un crédit hypothécaire. Ces règles sont en vigueur depuis le 30 juin 2021 mais la Banque Nationale de Belgique a accordé une tolérance de 6 mois à cause de la situation sanitaire et économique du pays liées à la Covid-19. L’expertise devient donc réellement obligatoire à partir du 1er janvier 2022. 

Le but est d’inciter les banques à ne pas prêter plus que la valeur réelle du bien, même si le marché s’emballe et que certains sont prêts à payer plus que cette valeur. Si une personne désire vraiment payer plus, il devra le faire avec ses fonds propres et non de l’argent emprunté. Le but est double : sécuriser les emprunts et freiner une hausse irraisonnée du marché.

Préconisations de l’ABE

L’expertise du bien peut être réalisée par un expert interne ou externe. Cet expert n’est pas obligé d’effectuer une visite sur place si les éléments en sa disposition sont suffisants (biens similaires vendus récemment, description précise du bien…). Il utilise dans ce cas des modèles statistiques conformes aux demandes de l’ABE. Il n’y aura donc pas nécessairement de frais supplémentaires si cette expertise peut se faire simplement, en interne. Si la banque fait appel à un expert extérieur, elle devra fournir une liste d’évaluateurs agréés. 

Quotités

Depuis 2020, les banques doivent limiter les quotités d’emprunt à 90 % de la valeur du bien immobilier et même 80 % pour les biens d’investissement. L’emprunteur doit donc financer avec ses fonds propres au moins 10 % de la valeur du bien plus les divers frais dont les droits d’enregistrements. La demande de modération quant au montant de l’emprunt par rapport à la valeur du bien n’est donc pas nouvelle. 

Les banques doivent donc maintenant se baser sur l’estimation objective du bien pour calculer les 90 %. Mais elles conservent une marge de manœuvre, elles peuvent toujours accorder 35% des prêts qui dépassent les 90 % pour les primo-accédants. 

But de la mesure

Un des buts de cette mesure est de freiner la hausse des prix qui a été excessive ces derniers temps et d’accentuer l’importance des clauses suspensives. Mais d’après certains experts, tant que les taux d’intérêt resteront bas, le marché continuera à voir les prix grimper. Et ceci d’autant plus que le marché est poussé par les investisseurs, qui ont moins besoin de crédits importants et se sentiront moins touchés par les nouvelles mesures.