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Quelles sont les étapes de l’estimation du prix de ma maison ?

01/03/2021

Lorsqu’on veut vendre sa maison, on a tendance à miser sur un prix élevé à cause de la valeur sentimentale, des souvenirs qui y sont attachés. On a du mal à voir d’un œil objectif ses qualités et ses défauts. Au contraire, lorsqu’on cherche à acheter un bien, on va chercher un prix au plus bas car on veut avoir l’impression de faire une bonne affaire. En réalité, la maison se vendra sans doute à un prix intermédiaire. Si on veut vendre bien et vite, autant se positionner de suite à ce prix intermédiaire, le « juste » prix. Mais comment réussir à bien l’estimer ?

1. Estimer la maison avec des critères objectifs

On peut réaliser une première estimation de la valeur de sa maison en se basant sur un certain nombre de critères concrets : surface habitable, nombre de façades, de pièces, de salles de bain, présence d’un jardin, quartier… En regardant les dernières ventes réalisées dans le même secteur géographique, on établit alors un prix moyen pour ce genre de bien. Ce premier prix pourra être affiné en fonction des atouts ou défauts du bien. Ainsi, une maison avec une vue magnifique aura une surcote de 5 à 20 %, une maison orientée sud sera majorée de 3 à 5 %, une maison à rénover sera elle décotée de 30 % voir plus selon l’estimation du coût des travaux à entreprendre. La qualité de la construction, les éléments de standing sont aussi à prendre en considération. 

Il existe un certain nombre de sites internet qui proposent une estimation en ligne. Cette première estimation peut être un point de départ mais doit être ajustée selon les caractéristiques de chaque maison, rien ne remplace une vraie visite de la maison et de son environnement.

2. Tenir compte du marché

Il est indispensable d’étudier l’offre et de la demande. Quels sont les biens semblables à votre maison qui se sont vendus récemment et à quel prix ? Est-ce qu’il y a beaucoup de maisons à vendre dans le quartier ? Si vous êtes au-dessus du prix du marché et que les biens à vendre sont nombreux, personne ne viendra visiter votre maison.

Il faut également tenir compte de la demande.  Une maison peut être estimée à un prix normal par rapport ses caractéristiques, si la demande pour ce type de biens est très faible dans le secteur, vous n’aurez pas ou peu d’acheteurs potentiels. Il faudra envisager de baisse le prix ou de reporter la vente à une période plus propice.

3. Choisir un positionnement

Il existe des prix psychologiques dont il faut tenir compte. Une maison proposée à 295 000 € touchera plus d’acheteurs qu’une maison à 305 000 €. De plus, si dans votre secteur beaucoup de maisons sont annoncée à 310 000 €, vous avez intérêt à proposer la vôtre à 308 000 €, vous vous démarquerez pour seulement 2 000 €.

Selon l’urgence de la vente, vous pouvez avoir intérêt à vous positionner légèrement en-dessous du prix du marché, ce qui vous assurera une vente rapide.

Enfin, vous pouvez inclure dans votre prix une marge de négociation.