Nous achetons des maisons mochesDroits d’enregistrement 2026 : taux par région en Belgique
Mis à jour en mai 2026.
Les droits d'enregistrement sont la taxe que paie l'acheteur lors de l'achat d'un bien immobilier, et c'est de loin le plus gros poste des « frais de notaire ». Leur taux dépend de la Région : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre, avec d'importantes réductions pour la résidence principale (jusqu'à 3 % en Wallonie et 2 % en Flandre). Voici le détail à jour pour 2026, et pourquoi cela concerne aussi les vendeurs.
🔑 À retenir
- Les droits d'enregistrement sont payés par l'acheteur, en plus du prix.
- Wallonie : 12,5 % (réduit à 3 % pour l'habitation propre et unique) + abattement sur les premiers 20 000 €.
- Bruxelles : 12,5 %, mais abattement sur les premiers 200 000 € (jusqu'à 25 000 € d'économie) pour la résidence principale.
- Flandre : 12 % (réduit à 2 % depuis 2025 pour l'habitation unique et propre).
- Le taux réduit impose d'habiter le bien comme résidence principale (3 ans en Wallonie et Flandre, 5 ans à Bruxelles).
C'est quoi, les droits d'enregistrement ?
C'est un impôt régional perçu lors de l'enregistrement de l'acte d'achat d'un bien existant. L'acheteur le règle via le notaire, en plus du prix de vente. À ne pas confondre avec la TVA (21 %), qui s'applique, elle, à l'achat d'un logement neuf. Comme l'énergie, la fiscalité immobilière est régionalisée : chaque Région fixe ses propres taux et avantages.
Les taux par région en 2026
Voici la photographie à jour. Les taux réduits supposent l'achat d'une habitation destinée à devenir votre résidence principale.
| Région | Taux standard | Taux réduit (résidence principale) | Avantage / abattement |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | 3 % (habitation propre et unique) | Pas de droits sur les premiers 20 000 € (≈ 2 500 € économisés) |
| Bruxelles | 12,5 % | 12,5 % (pas de taux réduit, mais abattement) | Abattement sur les premiers 200 000 € (jusqu'à 25 000 € économisés) |
| Flandre | 12 % | 2 % (habitation unique et propre) | Taux abaissé de 3 % à 2 % au 1ᵉʳ janvier 2025 |
Les conditions du taux réduit
Le tarif avantageux n'est pas automatique. Il vise l'acheteur qui acquiert son unique habitation pour y vivre. Concrètement, il faut s'engager à y établir sa résidence principale et à l'occuper un certain temps : au moins 3 ans en Wallonie et en Flandre, 5 ans à Bruxelles pour conserver l'abattement. Acheter un second bien, ou un investissement locatif, relève en principe du taux plein (12 à 12,5 %).
Droits d'enregistrement et frais de notaire : quelle différence ?
Les « frais de notaire » regroupent trois choses : les droits d'enregistrement (la grosse part), les honoraires du notaire (tarif réglementé, identique partout, calculé de façon dégressive selon le prix) et divers frais administratifs. Sur un achat au taux plein, l'ensemble peut représenter de l'ordre de 12 à 15 % du prix ; avec un taux réduit, la facture chute fortement. Si vous financez par un crédit, ajoutez les frais liés à l'inscription hypothécaire (environ 1 % + 0,30 %). Pour le détail côté acheteur, voyez « Quels sont les frais d'un acte d'achat ? ».
En quoi ça concerne le vendeur ?
Parce que ces frais pèsent sur le budget total de votre acheteur. Un acquéreur raisonne en « prix + frais » : plus les droits sont élevés, moins il lui reste pour le prix lui-même. Comprendre la fiscalité de l'acheteur aide donc à mieux fixer votre prix et à anticiper les négociations. Côté vendeur, vos propres frais sont d'une autre nature (certificats, éventuelle mainlevée d'hypothèque, commission d'agence) : on les détaille dans « Vendre sa maison : les frais ».
Questions fréquentes
Qui paie les droits d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur, en plus du prix de vente. Le vendeur n'est pas concerné par cette taxe. Les droits sont réglés via le notaire au moment de l'enregistrement de l'acte d'achat.
Quel est le taux des droits d'enregistrement en 2026 ?
12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre, sur le prix d'achat. Pour une résidence principale, le taux tombe à 3 % en Wallonie et 2 % en Flandre ; Bruxelles applique plutôt un abattement sur les premiers 200 000 €.
Comment bénéficier du taux réduit ou de l'abattement ?
Il faut acheter votre habitation propre et unique et y établir votre résidence principale, en l'occupant au moins 3 ans (Wallonie, Flandre) ou 5 ans (Bruxelles). Un investissement locatif ou un second bien relève du taux plein.
Les droits d'enregistrement s'appliquent-ils au neuf ?
Non : l'achat d'un logement neuf est en principe soumis à la TVA (21 %), pas aux droits d'enregistrement (sauf sur la quote-part du terrain dans certains cas). Les droits concernent les biens existants.
