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Immeuble de rapport : le vendre au mieux

31/01/2022

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble qui appartient en totalité à un seul propriétaire. Il comporte en général plusieurs surfaces (habitations, garages, locaux commerciaux, bureaux…) qui sont louées. C’est donc un immeuble qui « rapporte », qui génère une rente. Investir dans un immeuble de rapport, c’est donc acquérir un actif financier.

Intérêt financier

Plusieurs buts peuvent être recherchés en acquérant un immeuble de rapport : générer des rentrées régulières que l’on peut dépenser ou placer mais aussi vendre le bien avec une plus-value quelques années plus tard.

La valeur intrinsèque d’un immeuble de rapport

Appelée aussi valeur réelle, la valeur intrinsèque d’un immeuble est la valeur du terrain plus de l’immeuble comme s’il était à l’état neuf le jour de l’expertise moins un pourcentage que l’on déduit et qui est proportionnel à la vétusté du bien. C’est la valeur qu’a le bien pour le vendeur, mais qui ne correspond en général pas à la somme qu’il peut en tirer en le vendant.

Lors d’une vente, le prix sera fonction de l’offre et de la demande. Le prix final obtenu, prix qu’un acheteur est prêt à payer pour le bien, correspond à la valeur vénale, qui est la valeur du marché.

L’évaluation de son rendement locatif

Le rendement locatif se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien auquel on ajoute les frais de notaire et les droits d’enregistrement. On multiplie le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Le taux de rendement locatif moyen actuel est entre 3 et 8 %.

Le rendement locatif net se calcule à partir du rendement brut auquel on enlève les charges non récupérables, les frais de gestion et les impôts dus au bien immobilier.

La rentabilité d’un immeuble rapport

  • Si vous vous tournez vers l’acquisition d’un immeuble neuf, il n’y aura aucuns travaux pendant plusieurs années, le rendement locatif peut être plus élevé mais tout dépend du prix d’achat de l’immeuble, le neuf étant en principe plus cher que l’ancien.
  • Si vous optez pour de l’ancien, il y aura des travaux à prévoir (remise aux normes, entretien, toiture…). Ces dépenses vont faire baisser la rentabilité de votre immeuble et donc sa valeur.

Calculer la rentabilité d’un bien immobilier, particulièrement d’un immeuble de rapport, est donc complexe. Pour savoir si l’achat d’un tel bien peut vous être profitable, le mieux est de se tourner vers un Family Office qui vous fera une analyse détaillée des investissements que vous envisagez et vous aidera à choisir ceux qui correspondent le mieux à votre situation personnelle et à vos attentes.

La vente d’un immeuble de rapport

On ne vend pas un immeuble de rapport comme on vend un simple appartement. Il y a deux stratégies possibles :

  • Vendre en bloc

On vend l’ensemble de l’immeuble à un seul acheteur. C’est la transaction la plus simple au niveau commercial, administratif et financier. Mais il y a peu d’acheteurs ayant le budget nécessaire.

  • Vendre à la découpe

On divise l’immeuble en plusieurs lots qui seront vendus individuellement. Cette solution est souvent plus intéressante financièrement (prix total de vente entre 5 à 20 % supérieur à une vente en bloc), mais elle demande souvent des travaux pour rendre les lots autonomes ou pour les valoriser. De plus, il faudra multiplier les visites, les procédures de vente, avec des acheteurs moins solides qu’un acquéreur dans le cadre d’une vente en bloc.

Bon à savoir

Vous désirez vendre un immeuble de rapport ? Adressez-vous à Maisons moches, ils vous feront une proposition rapide pour acheter votre immeuble en l’état. Pas besoin de perdre du temps et de l’argent dans des travaux ou dans la recherche d’un acheteur. Maisons moches est la solution qu’il vous faut.