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Comment gérer l’héritage d’un bien immobilier ?

12/04/2021

Souvent épineux, la question de la gestion d’un héritage se pose bien souvent trop tard au moment où nous y sommes confrontés.

Pour ne pas perdre les pédales, voici quelques éléments pour mieux gérer cette période parfois compliquée.

Comment gérer une succession ?

Après un décès, il est recommandé de contacter rapidement un notaire (idéalement celui du défunt si celui-ci en avait un).

Le notaire viendra s’assurer de l’existence ou non d’un testament qui pourrait avoir un impact sur la succession.

A noter que si vous êtes un héritier, vous avez la possibilité d’accepter ou de refuser une succession. Gardez bien en tête qu’accepter une succession, c’est accepter les biens (comme du patrimoine immobilier) mais également les dettes du défunt.

Bon à savoir : Vous pouvez consulter le CRT (registre central des testaments) afin de vérifier si un testament a été déposé et ce via le notaire.

Quid des droits de succession ?

L’ensemble d’un héritage est soumis à des droits de succession. Ces droits de succession sont un impôt à payer par le ou les héritiers du défunt.  

Pour le calcul des droits de succession, il faudra en premier lieu se référer au dernier domicile fiscal connu du défunt. C’est celui-ci qui servira de base de calcul au montant des droits de succession. Les modalités sont différentes selon les régions.

Bon à savoir : Si le défunt a résidé dans plusieurs Régions au cours de ces 5 dernières années, c’est la politique de la Région dans laquelle il a passé le plus de temps qui sera retenue.

Le montant des droits de succession dépend à la fois du montant total de l’héritage mais aussi du degré de parenté avec le défunt. Ces droits de succession devront être payés dans les six mois à compter du décès, si celui-ci a lieu en Belgique. Le délai sera de 7 mois si le décès intervient dans un autre pays européen et de 8 mois pour tout autre pays du monde.

Vendre un bien dont vous venez d’hériter

Si vous héritez d’un bien immobilier, il vous faudra impérativement le renseigner dans une déclaration de succession.

Dans cette déclaration, vous devrez évaluer vous-même le bien dont vous venez d’hériter. Dès lors, il existe deux cas de figure :

  • Si vous vendez le bien dans les 2 ans (du dépôt de la déclaration de succession) et que le prix de vente est plus élevé que celui mentionné dans la déclaration de succession, vous risquez de devoir payer les droits de succession complémentaires et une amende pour insuffisance.
  • Si vous vendez le bien plus de 2 ans après le dépôt de la déclaration de succession, aucun droit de succession complémentaire, ni amende ne seront dûs.

Bon à savoir : Afin de minimiser le risque d’erreur, nous vous conseillons de déléguer l’estimation du bien à un professionnel (comme un notaire ou un agent immobilier). Il est même possible de faire évaluer votre bien par un expert du cadastre ou un expert agréé. Cela évite de potentiels désagréments à la suite d’une vente. 

Que faire en cas de blocage de la vente par l’un des héritiers ?

Lorsque vous êtes le seul à hériter d’un bien, la question de l’acceptation de la vente ne se pose évidemment pas. Ce n’est pas la même histoire lorsque vous êtes plusieurs à hériter. On parlera d’indivision successorale, ce qui induit qu’une vente ne peut être conclue sans l’accord de tous les héritiers. Vous l’aurez compris, plus le nombre d’héritiers augmente et plus le risque de voir une ou plusieurs personnes faire barrage à la vente augmente aussi.

Si l’héritage comporte plusieurs biens immobiliers, il est possible d’effectuer une répartition en nature afin d’éviter le blocage de la vente de toutes les propriétés. Sachez que vous pouvez également céder votre part à l’héritier qui refuse la vente du bien. D’autres solutions comme la mise en location du bien peuvent également être envisagées.

Enfin, le dernier recours est un recours perdant-perdant. Il s’agit du partage judiciaire qui débouchera si aucun compromis n’est trouvé, sur une vente publique. Chaque héritier touchera donc une part, mais celle-ci sera moindre car les prix des biens en vente publique est dans la majorité des cas, plus bas que le prix du marché.

Le cas particulier de la donation

A la différence de l’héritage, la donation s’effectue du vivant du donateur. Pour valider l’acte, le donateur devra impérativement faire appel à un notaire qui consignera l’ensemble des conditions de la donation. Les conditions peuvent notamment inclure la possibilité de vendre ou non le bien immobilier concerné.

A l’instar de l’héritage, si la donation concerne plusieurs bénéficiaires, il vous faudra vous accorder sur une vente éventuelle, si les conditions de la donation le permettent.

Fiscalement, la donation représente également des frais non négligeables, comme :

  • Les droits d’enregistrement qui sont des taxes à payer à la Région pour toute donation. Le montant de ces taxes varie selon la Région, la filiation avec le donateur mais aussi en fonction de la valeur vénale du bien immobilier concerné.
  • Les honoraires du notaire.
  • Les formalités administratives pour la rédaction de l’acte notarié.