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Que risquez-vous en conservant un immeuble inoccupé ?

24/09/2020

Comme beaucoup de pays européens, la Belgique compte dans son parc immobilier de nombreux logements vides. Ils sont estimés à 15 000 à Bruxelles et entre 20 et 40 000 en Wallonie. Si légalement un propriétaire a tout à fait le droit d’avoir un logement vide et de n’y attribuer aucune fonction, un certain nombre d’inconvénients sont liés à cette vacance.

Qu’est-ce qu’un immeuble inoccupé ?

Un immeuble inoccupé est un immeuble qui n’est ni utilisé ni habité par une personne ou un ménage pendant 12 mois consécutif. Pour repérer ces immeubles, il est possible de se baser sur l’absence d’inscription au registre de la population, sur une végétation sauvage qui bloquerait l’accès à l’habitation ou par exemple sur une trop faible consommation en eau ou en électricité.

Plusieurs dispositifs ont été mis en place pour aider les propriétaires de logements vides :

  • La Cellule Logements inoccupés les oriente vers les services régionaux les plus à même de les aider.
  • Les primes à la Rénovation les aident à effectuer les travaux nécessaires pour réhabiliter leur bien.
  • L’Agence Immobilière Sociale gère les travaux, la location et l’entretien du bien à la place des propriétaires qui se sentent dépassés.

Les risques de dégradation physique

Le premier risque est une dégradation naturelle avec le temps. Un logement inoccupé ne sera pas aéré ni chauffé. Très rapidement, des problèmes d’humidité risquent d’apparaître et vont dégrader fortement l’habitation. De plus, ce type de logement n’est en général pas entretenu, sa valeur va se déprécier rapidement au fil des années.

Le deuxième risque est une dégradation humaine. Un logement vide sans surveillance risque d’être visité, vandalisé ou squatté. Même si la loi anti-squat de 2017 peut dissuader certaines personnes, une fois les dégradations commises le bien perdra de sa valeur et de lourds travaux seront nécessaires.

La taxe sur les immeubles vides

Elle varie selon les régions et les communes. En Région wallonne, ce sont les communes qui ont la compétence de prélever la taxe d’inoccupation. En Région flamande, la taxe minimale est de 1100 €.

Dans la région de Bruxelles-Capitale, lorsqu’un logement vide est identifié, le propriétaire a 3 mois pour apporter la preuve que son logement est réoccupé. Sinon, l’amende est de 500 € x nombre de mètres de façade x nombre de niveaux inoccupés (sauf caves et greniers) x nombre d’années. La taxe peut donc vite être très élevée. À Bruxelles en 2019, 340 immeubles vides ont ainsi été taxés, contre 128 en 2018.

La réquisition

Depuis 1993, la loi Onkelinx permettait à un bourgmestre de réquisitionner un immeuble inoccupé pour y loger des personnes sans-abri. Cette loi n’a pratiquement jamais été appliquée car elle contenait beaucoup trop d’obstacles pour la mettre en œuvre.

Cependant, depuis quelques années, les réquisitions commencent à se faire plus nombreuses. Mais ce sont des réquisitions « douces », progressives. La première procédure est à l’amiable, on propose au propriétaire de gérer son bien. Sans réponse, s’en suit une mise en demeure de louer son bien. Après 2 mois, si le propriétaire ne répond pas positivement, le droit de gestion publique est notifié au propriétaire. La commune désigne un opérateur immobilier, souvent l’Agence Immobilière Sociale, pour qu’il prenne le bien en gestion unilatérale. Les travaux nécessaires sont effectués et le bien est loué pendant 9 ans, aux conditions de l’accès au logement social. Le propriétaire reçoit les loyers, déduction faite des coûts d’éventuels travaux.  Conserver un immeuble inoccupé, sauf cas de force majeure, est donc rarement une bonne idée et est le plus souvent dommageable pour le propriétaire.