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Quelle est la différence entre option d’achat et compromis de vente?

31/05/2021

De la découverte de la maison de vos rêves à la signature de l’acte authentique, il s’écoule souvent plusieurs mois. Ce temps peut être ponctué d’étape comme l’option d’achat et la signature d’un compromis, étapes facultatives dans une vente mais qui peuvent être importantes. En quoi consistent-elles, quelles sont leurs spécificités et à quoi servent-elles ? 

L’option d’achat

Lors de la vente d’un bien immobilier, une des deux parties peut ne pas vouloir s’engager de suite et désire bénéficier d’un délai de réflexion. Il est alors possible de poser une option. C’est une promesse de vente ou d’achat qui ne va que dans un sens. 

Lorsque vous êtes très intéressé par un bien mais que vous attendez la réponse pour un autre bien par exemple, vous pouvez demander au vendeur de vous réserver le bien pendant plusieurs jours. Il s’engage à ne pas vendre le bien à une autre personne pendant une durée fixée d’avance (de quelques jours à 15 jours en général). Vous posez une option sur la maison. Cette option est en général appelée option d’achat et quelquefois option de vente.  Le vendeur prend alors le risque de rater une vente pendant ce délai. C’est pourquoi il peut vous demander une compensation financière qu’il encaisse et qu’il déduira de la vente si vous achetez en fin de compte le bien. Le vendeur n’est pas obligé d’accepter cette option.

Vous pouvez profiter du délai accordé pour vérifier que la maison vous plait, qu’elle n’a pas de défaut, que vous pouvez bien obtenir un prêt pour le montant demandé ou encore visiter d’autres maisons dans les alentours. Lorsque vous êtes décidé, vous pouvez lever l’option en envoyant une lettre recommandée pour confirmer au vendeur que vous achetez le bien. Vous êtes alors engagé sur le prix et les conditions précisées dans l’option. Tant que vous ne levez pas l’option, vous n’êtes pas engagé, le seul risque est de perdre l’indemnité financière.

Si vous n’avez pas levé l’option pendant le délai imparti, le vendeur est libéré de toute obligation et peut remettre son bien en vente.

Conseil : Ne vous contentez pas d’un accord oral, demandez que l’option soit confirmée par écrit. 

Le compromis de vente

Si acheteur et vendeur sont d’accord, vous pouvez signer un compromis. C’est un contrat qui engage les deux parties, il est donc important de vérifier qu’il correspond bien à vos attentes. Le compromis contient une description du bien, un prix, un délai de validité et souvent des clauses suspensives. Il est conseillé, mais pas obligatoire, de faire rédiger ce compromis par un notaire.

Une clause suspensive très courante est de lier la vente à l’obtention d’un prêt immobilier. Si vous êtes acheteur et que vous n’avez pas réussi à obtenir un prêt, la vente peut être levée sans pénalité mais veillez à garder des preuves de vos refus par les banques, elles peuvent vous être demandées. 

On dit que « le compromis de vente vaut vente » car en dehors des clauses suspensives, il n’est pas possible de revenir sur votre accord. L’acheteur ne peut se désister et le vendeur ne peut vendre à quelqu’un d’autre, même pour un prix supérieur. 

Un acompte de 5 ou 10 % est demandé à la signature du compromis. Cette somme est bloquée chez un notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique qui doit avoir lieu dans les quatre mois suivant la signature du compromis. Cet acompte sera déduit de la somme due.