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Comment vendre un bien en indivision ?

On assiste souvent à la vente d’un bien immobilier en indivision. L’indivision suppose que la propriété du bien en question est partagée par plus d’une personne. Vendre un tel bien pose parfois de sérieux problèmes, généralement en raison de l’opposition de l’un des indivisaires. 

Qu’est-ce que la vente d’un bien en indivision ? 

La vente d’un bien en indivision consiste en la cession d’un bien dont plusieurs personnes sont propriétaires. Chacune d’entre elles est en effet propriétaire du bien, proportionnellement à sa contribution financière. On distingue plusieurs types de ventes en indivision. 

Après une succession, plusieurs héritiers deviennent propriétaires en indivision, c’est ce que l’on appelle un consort. Le bien pour lequel l’indivision est établie confère l’usufruit au parent restant dans le bien. Ce parent, qui est l’usufruitier, jouit du droit d’habiter le bien. Il dispose également du droit de louer l’immeuble et donc d’encaisser le loyer. Toutefois, ni lui ni le nu-propriétaire n’a le pouvoir de procéder à la cession de l’ensemble du bien. Ils peuvent néanmoins céder leurs droits sur le bien s’ils le souhaitent. Ils ont également la possibilité de vendre l’entière propriété du bien, avec un prix partagé en fonction de la valeur de leurs droits respectifs. Lorsque les parents meurent, les frères et sœurs deviennent propriétaires en indivision de tous les biens dont ils ont hérité.  

Conformément aux dispositions légales, nul ne peut être obligé de rester dans l’indivision. Pour en sortir, il faut vendre soit ses parts aux autres indivisaires, soit à un tiers. Par ailleurs, il est important de relever que deux conjoints peuvent se retrouver dans une situation d’indivision.  

Les contraintes de la vente d’un bien en indivision 

En principe, il faut l’accord de tous les propriétaires pour vendre un bien en indivision. Un indivisaire ne peut donc pas vendre de son propre chef le bien en question sans avoir reçu l’accord des autres au préalable. Cependant, la loi permet la cession du bien immobilier, malgré l’opposition de l’un ou plusieurs membres de l’indivision. Ainsi, lorsqu’ un ou plusieurs indivisaires désirant vendre un bien en indivision rencontrent la désapprobation des autres, ils peuvent saisir le tribunal. Le tribunal peut donner l’autorisation à ceux-ci de prendre un acte qui emportera nécessairement le consentement des autres, dans le cas où il y aurait urgence ou quand le refus mettrait en péril l’intérêt général. 

Pour procéder à la vente, le respect de la procédure établi par la loi est obligatoire. En effet, les indivisaires qui souhaitent céder le bien immobilier sont tenus d’exprimer leur volonté devant un notaire. Ce dernier fait part de l’intention de vente aux autres propriétaires, dans un délai de 30 jours. Si les autres indivisaires ne manifestent pas leur opposition avant l’expiration de ce délai, le notaire en prend acte et le consigne dans un procès-verbal. Lorsque le tribunal est saisi, il pourra alors autoriser la cession du bien indivis, à moins que cette action porte excessivement atteinte aux droits des autres propriétaires.  

Par ailleurs, il existe des cas où certaines actions peuvent se mener relativement au bien immobilier sans avoir l’accord de tous les indivisaires. C’est le cas de la vente des meubles indivis pour rembourser des dettes de l’indivision, de la mise en location du bien ou des actes d’administration, effectués par les indivisaires possédant au moins deux tiers des droits de propriété. 

Dans le cas d’une mise en vente d’un bien par une agence immobilière, le professionnel devra obtenir la signature de tous les indivisaires lors de la rédaction de son mandat de vente. La nullité de celui-ci peut être décidée si cette contrainte fixée par la loi n’est pas respectée. 


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